Выдержав эффектную полугодовую паузу, Глоракс предлагает рынку очередной фикс с весьма заманчивым купоном. На этот раз — первый в своей истории «зелёный» выпуск.

За это время девелопер успел увеличить масштабы региональной экспансии и порадовать нас впечатляющими результатами по итогам прошлого года и 1-го квартала 2026.

Давайте посмотрим, как можно зафиксировать длинную доходность в интересных строительных облигах.

Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️Эмитент: ПАО «Глоракс»

Глоракс (GloraX) — быстрорастущий федеральный девелопер из Петербурга, входит в ТОП-20 застройщиков РФ. По данным ЕРЗ, на июль 2026 портфель текущего строительства — 790 тыс. кв. м.

Глоракс — лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии. Компания присутствует уже в 11 регионах и собирается в ближайшем будущем расширить это количество до 13-15.

⭐Кредитный рейтинг: BBB+ «позитивный» от АКРА (повышен в июне 2026) и такой же рейтинг от НКР – BBB+, прогноз «позитивный» (апрель 2026).

💼В обращении 3 выпуска общим объемом 8,6 млрд ₽. Я держу два предыдущих выпуска (1Р4 и 1Р5) в своем портфеле, а до этого у меня были ещё 2 выпуска, которые компания уже успешно погасила.

📊Результаты Глоракс

Отчет МСФО за 2025 и операционные результаты за 1 кв. 2026 я ранее подробно освещал в своих весенних обзорах. Кратко напомню основные показатели.

🔼За 2025 год выручка выросла на 27% до 41,3 млрд ₽. Чистая прибыль увеличилась в 2,5 раза до 3,1 млрд ₽. Рентабельность по EBITDA достигла 34%, а по чистой прибыли удвоилась до 7,5%.

🔼Компания успешно диверсифицирует географию: доля выручки от региональных проектов за 2025 г. взлетела с 4% до 27%, а доля регионов в продажах 1 кв. 2026 достигла уже 67%.

🔼Уровень покрытия проектного финансирования (средствами на эскроу) вырос до 87%, а средняя ставка по кредитному портфелю снизилась на 4,1 п.п. до 13,2%.

👉Нагрузка Чистый долг/EBITDA сохраняется на умеренном уровне 2,8х. За почти 4 года публичной истории компания ни разу не нарушила обязательства и стабильно платит купоны.

⚙️Параметры выпуска

● Серия: 002P-01
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 3 млрд ₽
● Купон: до 19,5% (YTМ до 21,34%)
● Купонный период: 30 дней
● Срок: 3,5 года (1260 дней)
● Амортизация: нет
● Оферта: нет
● Рейтинг: BBB+ от АКРА и НКР
● Выпуск для всех

👉Организаторы: ДОМ.РФ, Совкомбанк, Т-Банк.

⏳Сбор заявок — 8 июля, размещение — 10 июля 2026.

🍀Институциональные инвесторы (банки) при приобретении бумаг с зелёной маркировкой получают льготу по коэффициенту риска для такиых облигаций, а значит, могут держать эти бумаги в повышенном объеме. Это улучшает ликвидность и дополнительно поддерживает котировки.

🤔Резюме: весьма интересно

🏗️Итак, Глоракс размещает фикс объемом 3 млрд ₽ на 3,5 года с ежемесячным купоном, без амортизации и без оферты.

✅Компания входит в ТОП-20 застройщиков РФ по объему строительства жилья. Активно наращивает земельный банк в Казани, Нижнем Новгороде, Владивостоке, выходит в другие регионы.

✅Отличная операционная и финансовая динамика. Выручка и прибыль за последние 2 года взлетели в несколько раз. Такими же темпами увеличиваются кол-во сделок и объемы заключенных договоров — Глоракс активно захватывает рынок и растет быстрее конкурентов.

✅Повышение кредитного качества. Пока многие другие эмитенты теряют рейтинг, GloraX и здесь лучше рынка. АКРА не только повысила рейтинг до BBB+, но также присвоила «позитивный» прогноз. Второй рейтинг от НКР также на уровне BBB+ с позитивным прогнозом. Это значит, что компания буквально в шаге от перехода в новую лигу А-.

👉Наращивание долга. Активная экспансия требует регулярных займов, а в условиях высоких ставок долг давит на маржинальность. Свободный денежный поток отрицательный (-19,5 млрд). При этом компания последовательно снижает долговую нагрузку и имеет в моменте комфортные 2,8х, что не может не радовать.

⛔Отраслевые риски. Из-за непростой макроэкономической ситуации и коррекции льготных ипотечных программ, перспективы рынка недвижимости на ближайшие годы я бы назвал «сдержанными». Но даже в таких условиях Глоракс умудряется за счет региональной экспансии показывать впечатляющий рост продаж и в метрах, и в деньгах.

💼Вывод: понятный выпуск без оферт и аморта от одного из самых перспективных девелоперов РФ, который развивается ударными темпами. Среди плюсов АКРА отмечает успешную реализацию региональной стратегии, сильную ликвидность и хорошее покрытие процентных платежей, что особенно важно в период высоких ставок.

Рынок обоснованно доверяет Глораксу: все текущие облигации торгуются заметно выше номинала. А значит, и у свежего выпуска есть высокий шанс на апсайд. Не ИИР, но лично я присмотрюсь, взвесив все риски — хороших трёхлетних фиксов на нынешнем рынке почти не найти.

👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

Можно ли судить об уровне не по номинальным показателям, а исходя из возможности купить что-то определённое на медианную зарплату за вычетом налогов и всех необходимых трат? Например сколько я таким образом смогу купить бензина? Хлеба? Мяса (индейка, говядина)? Яиц?

Да. Более того, именно так и делают многие экономисты, когда хотят сравнить реальный уровень жизни, а не просто зарплаты в разных странах.

Есть несколько уровней сравнения.

1. Номинальная зарплата — просто сумма денег.

   • Россия: 100 тыс. ₽

   • Германия: 3 500 €
     Сравнение почти бессмысленно.

2. Реальная зарплата — с учётом инфляции.
   Это позволяет сравнивать уровень жизни в одной стране в разные годы.

3. Располагаемый доход — после налогов и обязательных расходов.
   Это уже гораздо ближе к тому, что реально остаётся человеку.

4. Покупательная способность — сколько товаров можно купить.
   На мой взгляд, именно этот показатель наиболее понятен человеку.

Например, можно взять медианную зарплату после налогов, затем вычесть:

• аренду типичной квартиры;

• коммунальные услуги;

• транспорт;

• связь;

• минимальные бытовые расходы.

После этого посмотреть, сколько остаётся денег и сколько можно купить:

Товар Сколько можно купить Бензин АИ-95литров Хлеб буханок Яйца десятков Индейка кг Говядина кг Курица кг Молоко литров Сыр кг

Такое сравнение часто оказывается намного интереснее, чем просто сравнение зарплат.

Например, условно:

• Страна А: зарплата 2 000 €, аренда 1 300 €.

• Страна Б: зарплата 1 000 €, аренда 250 €.

Формально в первой стране зарплата вдвое выше. Но после обязательных расходов может оказаться, что на продукты и личные покупки остаётся даже меньше.

Можно пойти ещё дальше и считать так называемые "часы труда".

Например:

• медианная чистая зарплата в час — 800 ₽

• килограмм говядины стоит 800 ₽.

Значит, на килограмм говядины нужно работать 1 час.

Если в другой стране:

• зарплата — эквивалент 2 000 ₽/час;

• говядина — 4 000 ₽,

то потребуется уже 2 часа работы, хотя номинальная зарплата значительно выше.

Такой подход часто лучше отражает доступность товаров.

Если цель — объективно сравнить уровень жизни, я бы использовал сразу несколько показателей:

• медианная зарплата после налогов;

• обязательные ежемесячные расходы (аренда, коммунальные услуги, транспорт, связь);

• сколько остаётся свободных денег;

• сколько на них можно купить основных продуктов;

• сколько часов работы стоит покупка этих товаров.

Это позволяет избежать искажений, связанных с валютными курсами и разницей в стоимости жизни.

Если хочешь, я могу составить сравнительную таблицу, например для России, Германии, Норвегии, США, Польши и Китая, где будет показано, сколько литров бензина, килограммов мяса, десятков яиц и других базовых товаров можно купить именно на остаток медианной зарплаты после налогов и типичных обязательных расходов. Такое сравнение будет гораздо ближе к реальному уровню жизни, чем обычное сопоставление зарплат.

Такой способ сравнения, на мой взгляд, один из самых показательных. Ниже — приблизительная модель для одинокого человека, живущего в крупном городе, после уплаты налогов и типичных обязательных расходов (аренда, коммунальные услуги, транспорт, связь). Это не точные официальные данные, а ориентир, основанный на медианных доходах и средних расходах.

Что интересно

• По бензину США вне конкуренции. Даже после всех расходов средний работник может купить очень много топлива благодаря относительно низким ценам на бензин и высоким чистым доходам.

• Россия выглядит весьма неплохо по базовым продуктам питания. Несмотря на более низкие зарплаты, продукты питания относительно доступны.

• Норвегия имеет очень высокие зарплаты, но и чрезвычайно дорогую жизнь. В результате по многим товарам преимущество оказывается не таким большим, как кажется по размеру зарплаты.

• Германия выигрывает скорее стабильностью, качеством услуг и социальной защитой, чем количеством продуктов, которые можно купить.

• Польша заметно уступает Германии и Норвегии по располагаемому доходу.

• Китай интересен сочетанием относительно недорогих продуктов и высокой разницы между регионами: жизнь в небольших городах может быть существенно дешевле, чем в мегаполисах.

Я бы предложил ещё более объективный показатель

Вместо «сколько килограммов можно купить» использовать часы работы.

Например:

ТоварРоссияГерманияНорвегияСША1 кг говядины~1–1,5 часа~0,8–1 час~0,7–0,9 часа~0,5–0,7 часа10 яиц~20–30 минут~20–30 минут~20–30 минут~15–20 минут50 л бензина~3–4 часа~3 часа~3 часа~1,5–2 часа

Такой показатель часто лучше отражает реальную доступность товаров, потому что не зависит от курса валют и учитывает одновременно уровень зарплат и цен.

Мне кажется, можно сделать ещё более интересное исследование: сравнить 30–40 стран по единой методике и посчитать, сколько после обязательных расходов остаётся денег и сколько на них можно купить не только еды и бензина, но и, например, смартфонов, автомобилей, квадратных метров жилья, электроэнергии и интернет-услуг. Это позволило бы увидеть, где фактически выше уровень жизни, а не просто выше номинальные зарплаты.

Мне кажется, можно сделать ещё более интересное исследование: сравнить 30–40 стран по единой методике и посчитать, сколько после обязательных расходов остаётся денег и сколько на них можно купить не только еды и бензина, но и, например, смартфонов, автомобилей, квадратных метров жилья, электроэнергии и интернет-услуг. Это позволило бы увидеть, где фактически выше уровень жизни, а не просто выше номинальные зарплаты.

Соберу это как индекс: чистая медианная зарплата минус базовые обязательные расходы, затем переведу остаток в «корзину» товаров. Возьму приближённую модель, потому что цены и аренда сильно зависят от города.

Но честно: это будет приближённый индекс, потому что по 30–40 странам нет единой свежей базы именно по медианной чистой зарплате + одинаковому набору обязательных расходов. Поэтому ниже — модель на базе средних чистых зарплат Numbeo, страновых цен Numbeo и данных OECD/Eurostat по располагаемым доходам. Numbeo прямо даёт цены и среднюю зарплату после налогов по странам, а Eurostat/OECD — показатели располагаемого дохода.

Условная модель: что можно купить на «свободный остаток»

Одинокий человек, аренда скромного жилья, обязательные траты уже вычтены.

Вывод

По такой методике США, Швейцария, Австралия, Германия, Нидерланды, Канада выглядят сильнее всего.
Россия по продуктам выглядит неплохо, но хуже по технике, жилью, авто и накоплениям.
Норвегия богата, но дорогая: зарплата высокая, а «остаток» съедает стоимость жизни.
Китай, Турция, Бразилия, Индия могут быть дешёвыми по еде, но низкий доход сильно ограничивает итоговую покупательную способность.

Самый честный показатель: сколько часов нужно работать за 1 кг говядины, 10 л бензина, 1 месяц аренды и смартфон. Тут США и Западная Европа обычно сильно впереди России.

• Numbeo — цены и стоимость жизни
  https://www.numbeo.com/cost-of-living/country_price_rankings?itemId=105

• Numbeo — общая база стоимости жизни
  https://www.numbeo.com/cost-of-living/

• OECD — Household Savings
  https://www.oecd.org/en/data/indicators/household-savings.html

• OECD — Income / Inequality
  https://www.oecd.org/en/topics/income-inequality.html

• Eurostat
  https://ec.europa.eu/eurostat

• World Bank Open Data
  https://data.worldbank.org

• OECD Housing Prices
  https://www.oecd.org/en/data/indicators/housing-prices.html

• OECD Family Database
  https://www.oecd.org/en/data/datasets/oecd-family-database.html

• OECD Social Expenditure Database
  https://www.oecd.org/en/data/datasets/social-expenditure-database-socx.html

• Wikipedia — Gini coefficient
  Использовалось только для общего объяснения Джини, не для расчёта:
  https://en.wikipedia.org/wiki/Gini_coefficient