Все риэлторы паразиты или ?⁠⁠

Всем привет от паразита)

И сразу предупреждаю! длиннопост!!!

(своих контактов не даю, пост не рекламный)

Зная столь хорошо этот рынок изнутри- сложно оспорить многие критические высказывания, но я попробую показать эту работу с другой стороны.

Проблема квалификации, порядочности и профессионализма действительно стоит остро, хотя утверждения о 99/1 не соответствует действительности, скорее 75/25 (это по Москве и области, по другим регионам судить не берусь)

И здесь стоит задуматься почему... у этой профессии ошибочный ореол халявы и больших легких денег и это зачастую привлекает самых алчных или ленивых. Добавьте к этому то, что в эту профессию часто идут те, кто не смог добить успеха в предыдущей профессии. Требований к кандидатам нет, берут часто всех подряд. Как результат: существенная часть агентов это- ленивые или алчные или непрофессиональные люди, которые хотят ничего не делать, ничего не изучать, а только рубить бабло.

Но можно ли всех подводить под одну гребенку? конечно нет.

Так же в эту профессию идут и те, кто к примеру вышел на пенсию и ему трудно куда-то устроится в другое место или тех кому не хватает на жизнь зарплаты, а других вариантов построить карьеру они не видят. Часто встречаю бывших учителей, врачей, было даже несколько профессоров.

По-этому среди агентов много и тех, кто делает свою работу профессионально и на совесть, искренне отстаивая интересы тех людей, которые им доверились. Хотя одной только искренности и честности мало, если нет знаний. А знаний в этой профессии требуется много и из разных областей- большой объем юридических знаний, технологии эффективных продаж и переговоров, да много еще чего. При этом многие пикабушники думают, что они могут сделать все лучше любого риэлтора) ну-ну. Хотя это наверно такой тип людей- они думают, что все знают лучше других, при этом они чаще всего живут бедно, но обвиняют всех вокруг. 

Адекватные же люди понимают то, что они никогда не смогут составить конкуренцию тем, кто годами это изучает практически и теоретически.

Для людей думающих приведу пару примеров(все суммы округлены):

1. (Пример  с разрешения клиента) У него была квартира в Москве  (СВАО) 2-ка сдавалась за 34000 р - коммуналка около 4000 р. Итого: до выплаты налогов- около 30000 в месяц. Задача стояла увеличить доходность.

Результат: продал его квартиру за 8,7 млн., на эти деньги купили ему 6 студий в мос. области на этапе строительства. Площадь от 24 до 29 м2, цена от 1,06 до 1,18 млн. (у своего знакомого руководителя отдела продаж застройщика выбил скидку 10%) Оставшиеся деньги положил в банк под процент. Через 2 года, сразу после получения ключей- он делает ремонт во всех студиях и я ему их сдал. Цена сдачи: от 16000 до 21000 рублей за каждую, после вычетов расходов на коммуналку- в среднем 16000. Итого: до выплаты налогов- около 96000 в месяц.

2. (личный пример, 2018 год) Имеем: 1,6 млн. семейных накоплений. Задача: выгодно вложить.

За 5 млн. с использованием ипотечных средств была куплена квартира в 5-ти этажке под снос.(по технологии выбора реновационных квартир, мог бы наверно тоненькую книжку написать))

Банк: Дельтакредит, ставка- 10,75%. Но у дельты есть такая интересная программа, когда ты платишь по кредиту не один, а два раза в месяц(каждые 14 дней). В чем смысл? банк считает процент от остатка задолженности не один раз в месяц, а каждые 14 дней. Как результат: я купил одно комнатную квартиру за 5 млн., собственных средств внес 1,2 млн., кредитных 3,8 млн. Срок 20 лет. Платить должен 38000 рублей в месяц, но если я плачу по 19000 р. каждые 14 дней- то выплачиваю кредит не за 20, а за 16 лет.(правда получается несколько лишних платежей в год, т.к.не в каждом месяце 28 дней)) Люди умеющие считать могут прикинуть реальную ставку)

Эта однокомнатная квартира была в крайнем подъезде и по-этому с двумя окнами в комнате. На 350000 р. сделал ремонт, комнату разделил на 2, получилась 2-ка с 10-ти метровыми изолированными комнатами. Сдал ее за 40000 руб. Коммуналка около 3500 р. Расходы по покупке: около 40000 рублей.

Итого: ежемесячная доплата по кредиту 1500 рублей. Вложил: 1,59 млн., каждый год доплачиваю из своих денег около 20000 рублей, за 16 лет около 350000 рублей с приблизительным учетом простоя при смене арендаторов. Без учета фактора реновации: вложил 1,94 млн.(по максимуму без учета распределения 20-ки по годам), через 16 лет имею квартиру минимум за 6 млн.(если не будет катастроф в экономике). Если бы вложил в банк даже под теоретические 10% годовых(при простом проценте, а не на остаток), то через 16 лет получил бы- 5,044 млн.

Теперь если учитывать реновационный фактор (соседние 3 дома уже начали переселять)- в случае предоставления квартиры в новостройке в замен сносимого дома- новая квартира будет стоить минимум 7,5 млн. Остаток задолженности на данный момент- 3,7 млн.

Итого: если захочу ее сразу после переселения продать= 7,5- 3,7- 1,6 - налоги с дохода(которые можно законным способом оптимизировать)= возможный минимум около 1,9-2,2 млн. прибыль от вложений 1,6 млн. (тк проект инвестиционный в нем естественно имеется инвестиционный риск, но куда надежней вкладывать в недвижимость или в банк каждый решает сам)

(в этих расчетах не учтены налоги со сдачи в наем, причина не в уклонении от них, а в грамотной оптимизации))

И кстати висяки чаще всего у меня покупают те, кто считает себя самым знающими)))

Если пост зайдет, расскажу про разные веселые и не очень случаи, про причины провалов проектов баз сдачи без посредников и проч.