Серия «Про недвижимость серьезно»

Знаю, как на Пикабу любят бесплатное и не любят риелторов. Поэтому, Вы можете меня не любить, но все-же прислушайтесь к моим словам:

Как бы Вы ни стремились сэкономить, при проведении сделки по купле-продаже недвижимости, для получения достоверной информации, заказывайте/запрашивайте платную выписку из ЕГРН.
Её можно заказать через госуслуги или в МФЦ.
В Госуслугах (ссылка будет в конце) или заходите в разделы: Услуги/Земля.Дом/Выписка из ЕГРН/Предоставление сведений из ЕГРН/запросить сведения из ЕГРН
Далее выбираете "ЕГРН об объекте недвижимости" или "ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах"
Первая - дороже. В ней может быть графическое приложение с планом квартиры, планом этажа, планом дома/участка с координатами, если при слиянии баз Росреестра, Роскадастра и БТИ - информация была и прогрузилась. Может и не быть. ФИО собственника и номер записи о собственника тоже в этой выписки есть, если выписку заказывает сам собственник или лицо по доверенности или нотариус, если он готовит сделку.
Вторая - дешевле. В ней по умолчанию отсутствует надежда на графический план, зато есть расширенные данные собственника и название документа основания.

Казалось бы - расширенная информация об объекте, правообладателях и переходах есть из в бесплатной, так зачем платить больше?
НО есть нюанс.
Платные выписки из ЕГРН выгружаются из Росреестра, то есть, содержат достоверную информацию об объекте на текущий момент.
Бесплатная выписка - формируется их базы данных, которая хранится в Росстате. Откуда она туда выгружается - я не знаю. Был период когда в Росстат база прогружалась из налоговой. Какое сейчас взаимодействие налажено - не известно. Если кто-то в теме - поделитесь.

Информация в бесплатной выписке и в платной может совпадать. А может отличаться. В чем-то значительно, а в чем-то нет.

самый наглядный вариант - адрес объекта.
проходя несколько выгрузок, написание адреса может претерпевать изменения, так как, например, меняются КЛАДРы. И если в ЕГРН из Росреестра адрес собирается в момент формирования выписки, то в бесплатной - он подгружается в момент загрузки и может быть не актуальным на момент запроса пользователем.

Эта мелочь может привести к небольшому стрессу у всех участников сделки, если расчеты проводятся через аккредитив: регистрация прошла, деньги не перечислены. Продавцу приходит сообщение:

Продавец в шоке. В сбере вопрос решается дистанционно: покупателю приходит уведомление о несоответствии условий раскрытия аккредитива и предлагается или изменить условие - для чего совместно с продавцом подписать дополнительное соглашение, или согласиться на раскрытие аккредитива, проигнорировав несоответствия.
В Альфе - придется обеим сторонам подписывать допник. В Абсолюте - проще застрелиться.
В общем, зачем создавать себе суету на пустом месте?

Второе несоответствие, которое я встречала - наличие/отсутствие отсутствующего/имеющегося обременения.
Например: был исполнительный лист, ограничения сняты, но в бесплатном ЕГРН они числятся. Человек сперва сам метался между приставами и госуслугами, потом попытался меня в это вписать в попытку снять обременение, которого и так нет.

Третье: не прекращенное право собственности. То есть, человек продал объект, дата прекращения права собственности не стоит. И в квартире у нас появляется не 100% прав, а 125%.
Это было просто забавно. Не помню - писала ли я на пикабу об этом или в междусобойчике осталось)

Конечно, эти несоответствия зачастую являются технической ошибкой, но зачем создавать поля напряженности и в без того достаточно трепетном процессе?

И да - для того чтобы понять, что это - ошибка, все-равно придется заказывать платную.

Ссылка на госуслуги для заказа ЕГРН: https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form

Я не говорю, что бесплатная выписка бесполезна. Она очень даже полезна для оперативной проверки, что недвижимость еще Ваша, в случае работы с управляющими, для сдачи в аренду подойдет - там, и в прочих ситуациях, где небольшие погрешности не играют особой роли. Но сделке купли-продажи лучше на неё не опираться.

Всем добра, бобра и домиков!

Ответ на пост в котором ТС интересуется: как лучше провести расчеты по покупке земельного участка. Ответ получился длинным, и возможно, кому-то еще полезным, поэтому публикую постом.

Я нахожусь в подмосковье, продавец в Москве, участок в соседней области

Первое, что нужно помнить - подача документов на регистрацию носит территориальный характер. То есть, Вы с продавцом можете приехать сдавать документы в любой МФЦ в регионе расположения Объекта, или в МФЦ МСК или МО, но только по предварительной записи.

При проведении сделки в электронном виде, вы можете выбрать любое удобное для вас и продавца отделение и встретиться там. Электронные сделки проводят и Сбербанк, и ВТБ, и Альфа. Но не во всех отделениях. Для проведения электронной регистрации нужно записываться заранее.
Стоимость электронной регистрации зависит от банка и набора услуг.
Например, в Домклик (Сбер) электронная регистрация без расчетов и госпошлины стоит 9900 руб. С расчетами через номинальный счет - сейчас по акции - 490 рублей. Заполнение ДКП - около 3,5 тысяч. В ВТБ была аналогичная акция, но не помню - распространяется ли она на участки. При этом комплект документов, подтверждающий проведение расчетов через номинальный счет - очень качественный. В Домклик - комплект хуже. Поэтому расписывать нужно в ДКП подробнее, а если не знаете что должно быть указано, лучше заказать ДКП у Домклик.

Хотелось бы оплатить наличными.

Кому хотелось бы? и зачем? Вам как покупателю выгоднее, чтобы остался цифровой след проведения оплаты. Передача денежных средств подтверждается распиской, и если она потеряется, то если вдруг что - не докажешь, что деньги были переданы. Есть такой момент, что договор одновременно может быть признан распиской, если в нем указано, что расчеты произведены до подписания договора, но в основном это работает на неналожение обременения в пользу продавца и не является доказательством подтверждения получения продавцом денежных средств.
В общем - лучше проводить оплату по безналу.

А с другой стороны сразу всю сумму тоже как то боязно отдавать, ну или накручиваю себя.

Расчеты в день сделки проводятся крайне редко. Обычно это сделки между близкими людьми, которые друг друга знают хорошо и если что могут утрясти все вопросы. Во всех других случаях рекомендуется использовать расчеты через промежуточный счет.
Это может быть аккредитив или номинальный счет (так называемый безопасный расчет)
Аккредитив в Сбере и ВТБ стоит 3500 в ВТБ. В Форе - бесплатный (но есть платеж единоразовый за открытия счета - 2 тыр). Альфа - не знаю (в альфу на сделку не по ипотеке, мне кажется, пойдет только мазохист).
Номинальный счет (безопасные расчеты) - будет стоить примерно столько же, но без электронной регистрации банки его не откроют.

Таким образом, исходя из информации в посте, в зависимости от тех или иных обстоятельств, оптимальным вариантом будет один из двух:
1) аккредитив + МФЦ (помним, про предварительную запись)

2) электронная регистрация + номинальный счет.

Проблемы ликвидности в кирпичных недостроях не в том, что они кирпичные, а в том, что они недострои.
И это я не говорю про объект, который ТС разбирает в примере.
Посмотрите на даты публикации - объект вышел в реализацию в конце октября.
По цене 9,45 млн. Судя по тому, что видеообзор уже снежный, а фото с травкой на улице почти все сгенерированные, также как и цветочки в помещение доставлены нейросетью, почти месяц колебали цену пока щупали отклик - нормально запустили его после первого снегопада.

А теперь немного из моего личного опыта. Средний срок экспозиции квартиры по рыночной цене - 2-3 месяца на стагнирующем рынке. Загородной недвижимости сегмента комфорт - в среднем - сезон. Если за сезон загородный объект не ушел, значит проблема или в цене или в рекламе. Теперь - когда начинается сезон в загородке? Лет 6-7 назад - начинался он в апреле. Когда все растает. Сейчас сезон начинается в конце февраля - начале марта. А к ноябрю он заканчивается.
То есть, данный конкретный объект еще даже на рынок не вышел. Поэтому о его ликвидности можно будет говорить только к концу года.

В основном покупателей пугает то, что он не достроен.
Если сейчас пойти осмечивать его до состояния "под ключ" - меньше чем 7 млн, я уверена, там не будет. Даже с учетом наличия жб ленты под забор. Плюс подключение газа - в Хотьково это около 650 тыр.

Ну и дизайн - очень сильно на любителя.

Поэтому, я соглашусь с ТС, что большинство покупателей за те же деньги выберет готовый каркасник. Пусть и меньшей площади, но в который можно въехать.
Но если рядом будут стоять: готовый дом из кирпича и готовый каркасник, то при одинаковой локации, инженерного оснащения, качества документов, внешнего вида, ремонта, площади участка, качества ограждения, наличия дворовых построек, ландшафтного дизайна и прочего, стоимость кирпичного дома будет минимум на 20% выше чем каркасного при тех же сроках продажи. Или срок продажи будет намного короче, при тойже цене.
При условии адекватной оценки спроса.

А сравнивать кирпичный недострой на 350 квадратов с готовым каркасником 120 квадратов - это как сравнивать Гелик, который стоит в гараже, и новенький матиз из салона. Те, кто не знает что делать с геликом, просто выберут ту машинку, которая на ходу. А те, кто разбираются - проверят - можно ли его починить, соотнесут свои возможности с необходимостями и если все совпало, возьмут гелик, потому что в долгосрочной перспективе - это выгоднее и безопаснее.

что необходимо проверить перед арендой квартиры, на какие документы обратить внимание и как убедиться, что тот кто сдает тебе жилье действительно является собственником

1. Просите показать паспорт. Сверяете фото с личностью.
проверяете действительность паспорта: https://www.gosuslugi.ru/621102/1/form?_=1768857910238
2. Просите заказать выписку из ЕГРН при Вас. Бесплатная приходит мгновенно.
https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form
В результате собственнику в личном кабинете придет несколько файлов: *.pdf , *.xml и *.sig
Собственник заходит в "Заявления" напротив слова "Документы" справа - три точки. Нажимает, возникает окно "отправить на почту". Стирает свою почту, вводит Вашу. При этом его почта от госуслуг не меняется. Вам приходит на почту письмо с госуслуг с актуальными данными. Смотрите кто собственник, сколько их, есть ли аресты.
Если собственников несколько, подписывать договор должны все или у подписанта должна быть нотариальная доверенность на подписание и получение денег.

Если у собственника нет под рукой госуслуг, и егрн он заказывал раньше и она у него на почте, то просите прислать выписку из ЕГРН Вам на почту, скачиваете файлы и загоняете их в соответствующие окошки: https://www.gosuslugi.ru/help/faq/egrn/200891
Естественно, содержимое выписки изучить.
Далее, если выписке больше двух дней, или если собственник предоставил только бумажную выписку из ЕГРН, после изучения выписки заходите на:
https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online
Выбираете "помещение", вводите кадастровый номер, капчу и сверяете номера о записи в ЕГРН с номером Собственности.

P.S. этот ответ не о том как читать ЕГРН. Но раз мне сделали замечание, выношу в пост:
При совместной собственности может подписывать один из собственников. При этом запись о собственности будет одна.
Если ребенок несовершеннолетний, то с 14 лет он подписывает сам с согласия любого из родителей, который тоже подписывается. И обязательно должно быть согласие опеки. И отдельный детский счет.

В общем, по мере увеличения действующих лиц увеличивается количество вариантов развития событий. Например, если квартира сдается по доверенности, добавляется проверка доверенного лица и действительности доверенности: https://reestr-dover.ru/

Я бы выделила другое.

1. При выборе квартиры опирайся в первую очередь на потребности своей семьи/себя, а не на советы в интернете. Если перемещаешься в основном на авто, то важнее наличие большой парковки рядом с домом (или возможность купить машиноместо до 500 метров от подъезда). Кому-то важно наблюдать за ребенком во дворе из окна и тогда он выбирает второй этаж. А кого-то пугает одиночество и тогда человек выбирает окна на Можайску, чтобы всегда видеть что рядом есть жизнь.

2. Опирайся на реальные привычки и ритуалы семьи, а не на навязанные интернетом мнения. Да, конечно, квартира в новом доме - это хорошо, но иногда лучше взять малогабаритную трешку, чтобы у каждого была своя спальня и общая гостиная, в старом доме, чем однушку в новом и всю ночь не спать, потому что один из супругов храпит, а второй - одеяло отнимает)

3. Опирайтесь в выборе не только на картинку, свои мечты, но и на свои возможности. Квартира в элитном доме клубного типа - это не только красиво, но и дорого в обслуживании. Закрытая территория, круглосуточная охрана, еженедельные праздники, устраиваемые УК оплачиваются из кармана жильцов. Консьержка в в подъезде - это плюс 500-700 рублей к ежемесячной оплате, а швейцар - плюс 2-4 тысячи.