Отчуждение долей только через нотариуса
2 июня 2016 года в России вышел Федеральный Закон N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
В частности данный пост касается статьи 2.
Напомню, что еще с конца прошлого года договора купли-продажи долей на недвижимое имущество обязали заключать в нотариальной форме. Говоря проще - захотел долю, например, в квартире продать - только через нотариуса (Далее - буду также приводить примеры с квартирами, но это касается и домов и земельных участков и т. д., всего того, что относится к недвижимому имуществу).
Теперь же эта ситуация касается любых сделок (за исключением паев) с отчуждением долей недвижимого имущества.
Сама статья, о которой идет речь:
Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:
1) в статье 24:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
"1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.";
б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: "Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.";
2) в пункте 2 статьи 30 слова "доверительного управления или" исключить, слово "продаже" заменить словом "отчуждению".
В переводе на простой язык - есть у тебя доля в квартире, ты захотел ее продать/подарить (самое распространенное) - только через нотариуса.
Договора в простой письменной форме можно заключать только в том случае, если объект недвижимости находится в так называемой частной собственности (в СПб слово "частная" в свидетельствах о гос. регистрации права собственности уже опускается). Т.е. купили Вы квартиру целиком по договору купли-продажи - можете ее также целиком продать или подарить и заключить договор в простой письменной форме.
Далее возник вопрос - что делать если, например, квартира находится в частной собственности, а подарить Вы хотите только долю или - что делать, если квартира находится в собственности, но 1/2 доли квартиры по договору о передачи квартиры в собственность граждан (приватизации), а еще 1/2 доли на эту же квартиру на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию или в силу закона? С этим вопросом мы обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (обращение было посредством телефонной связи, так что за пруфами - можете сами обратиться в Росреестр Вашего региона). Ответ - только нотариальная форма договора.
Что будет, если Вы заключите договор дарения или купли-продажи на долю квартиры в простой письменной форме и подадите документы на регистрацию? Ответ - отказ в регистрации.
Чем это плохо и чем хорошо?
Вообще все эти нововведения позиционируются как метод борьбы с "черными риелторами". Т.е. чтобы не было того, что нечестные люди выкупают долю, либо им эту долю передают под видом "дарения", потом те, кто эту долю выкупил/принял не устраивали "веселой жизни" другому сособственнику с предложением продать свою долю на невыгодных для этого сособственника условиях. Т.е. живут себе люди, у которых квартира оформлена в общую долевую собственность. Кто-то кого-то на дух не переносит. "Сбагривает" свою долю нехорошим людям, а те, в свою очередь, кошмарят оставшихся сособственников и предлагают либо выкупить их долю по баснословной цене, либо, что чаще бывает, продать им свои доли по заниженной цене. А после продают квартиру целиком. Чем это выгодно для нечестных людей? Цена доли, как правило, ниже рыночной цены в 2 раза (т.е. есть у Вас квартирка, стоимостью 3000000. У Вас от этой квартирки в собственности 1/2 доли. Стоимость этой 1/2 доли будет составлять не 1500000, а - 750000).
Чем могут помочь нотариусы? Да, в общем-то, ни чем они не могут помочь. Если мы говорим о продаже доли - то как было ранее, так и есть - право преимущественной покупки остается у сособственников. Если предложения выкупа доли не было - сделку можно оспорить. Если долю продали по цене ниже, чем та, что предлагалась другим сособственникам - сделку можно оспорить. Если мы говорим о дарении - тоже ни чем. Мы же говорим о честных нотариусах. Их дело - составить договор и выдать на руки.
Чем плохо? Стоимость такого договора. Не скажу за другие регионы нашей страны, но... Договор в простой письменной форме Вы могли составить и сами (в особенности - дарения, с куплей-продажей все сложнее), либо обратиться к юристам (у нас эта услуга составляла 3000 - 4000 рублей за дарение). У нотариуса - процент от кадастровой стоимости, тех. работы и т. д. В целом в Питере теперь составление договора дарения доли обойдется в 15-25 тысяч рублей. С куплей-продажей тоже самое, но уже как пол года с этим живем.
Предвещая комменты - "что, очередной хлеб у юристов/риелторов отобрали?" - скажу следующее - 4000 рублей за договор дарения у нас против 20000 рублей за договор дарения у нотариуса. На мой взгляд разница ощутима.
При этом, касательно именно договоров дарения могу сказать, что за многие годы моей практики данные договора в 98% заключались между близкими родственниками (родители - дети, братья - сестры и т. д.).
В целом ситуация с ними лучше никак не станет, станет тупо дороже.
Извиняюсь за возможные ошибки.
Пруф на закон - http://rg.ru/2016/06/06/izmenenia-dok.html
