Нужна помощь юриста⁠⁠

Добрый день всем. Моя история такова. Помогите советом, делом, в общем если что заранее спасибо большое. Расскажу как можно подробно как все было и есть.

У меня (у нас, есть еще сестра старшая) 13 лет назад умер отец, осталась небольшая доля в его квартире , а точнее 1/10. У сестры тоже была точно такая же доля. Ну вот она ее сразу продала, а точнее за 750т сделала дарственную на сводного брата. У отца в 2007 году родился сын, но с этой женщиной они не были расписаны. Ну так вот 1/2 доли этой квартиры ее, с какого спросите, не знаю. Хотя отец до смерти всегда говорил что это двушка наследством нам с сестрой. Ну ладно отвлеклась.

Сейчас случилась беда в моей семье и я решила продать свою долю. Ну вот я и подошла к своей просьбе о помощи и разъяснениями.

1. У меня есть на прямую договорится с этой женщиной о продаже ну или как сделала сестра , сделать дарственную на этого мальчика( но ему уже есть 18 лет).а вопрос такой, нужно ли мне в обязательном порядке посылать заказное письмо о продаже?, она правопреемница первой очереди.

2. Я не платила ком.услуги за эти 13 лет, но я там и не жила и не появлялась, в общем не мешала им жить и не занимала там площадь, а если говорить о площади там 70кв.м и есть спокойный доступ к одной из 3 комната вопрос такой. Как мне рассчитать стоимость ком.услуг за эти 13 лет? И обязана ли я ей их выплачивать из стоимости доли квартиры.

3. Еще вот вопрос: когда с ней говорили о цене на долю, она говорит что хочет часть суммы деньгами а часть мат.капиталом. меня мат.капитал не устаревает никак, и я хочу за долю полностью деньгами. А вопрос такой имеет ли она право делить эти деньги на части, и еще я же имею право на отказ от мат.капитала.

Вот как бы такая история. Если есть возможность, разъясните пожалуйста, как быть и как поступать. заранее огромное спасибо все .