Ответ на пост «Пробился!»⁠⁠6

Почему досрочно закрывать старую ипотеку — это безумие

Представьте: вы взяли ипотеку 15 000 000 ₽ на 30 лет под 8%. Это типичная «старая» или рефинансированная ставка ещё с более спокойных времён. Ежемесячный платёж выходит около 110 000 ₽. Переплата банку за весь срок — примерно 24,6 млн рублей.

И вот у вас появился свободный 1 миллион рублей. Рука тянется закинуть его в досрочку, чтобы уменьшить долг. А теперь считаем, от скольких айфонов вы при этом отказываетесь.

Если 1 млн сегодня положить на вклад под 13,39% годовых (средняя ставка топ‑10 банков на середину апреля 2026) и забыть на 30 лет:
По сложному проценту там вырастет ≈ 43,5 млн рублей.

Если тот же 1 млн кинуть в досрочку ипотеки под 8%:
Вы сэкономите будущие проценты — около 10 млн рублей (именно столько «накапало» бы на этот миллион за 30 лет).

Разница: ~33,5 млн рублей в пользу вклада.

Важное

1. Досрочка = «доходность» под 8%, которая проигрывает вкладу

Каждый рубль, внесённый в ипотеку досрочно, «зарабатывает» вам ровно столько, сколько составляет ставка по кредиту — 8% годовых.
То есть с 1 млн экономия — 80 000 ₽/год.

Но тот же миллион на вкладе принесёт 133 900 ₽/год до налога. Даже после вычета НДФЛ разница остаётся внушительной. Досрочно гася ипотеку, вы добровольно отказываетесь от десятков тысяч рублей ежегодно.

2. Инфляция играет за вас, а не за банк

Ипотека рублёвая, долг зафиксирован. А цены, зарплаты и стоимость техники растут. При инфляции почти 6% реальная стоимость вашего ежемесячного платежа каждый год падает. Через 10 лет платёж в 110 000 ₽ будет ощущаться значительно легче.

Пример очень простой.

Допустим, в 2018 году ты взял ипотеку с фиксированным платежом:

110 000 ₽ в месяц

В 2018 году это были большие деньги. Средняя зарплата по России тогда была примерно 43 724 ₽ в месяц. То есть платёж 110 000 ₽ был как 2,5 средние зарплаты.

А в 2025 году средняя зарплата уже была около 100 360 ₽. То есть тот же платёж 110 000 ₽ — это уже примерно 1,1 средней зарплаты.

То есть платёж не изменился, но зарплаты и цены вокруг выросли.

Теперь через инфляцию.

С 2018 по начало 2026 года цены в России выросли примерно в 1,74 раза. Это если перемножить инфляцию за годы: 2018 — 4,27%, 2019 — 3,05%, 2020 — 4,91%, 2021 — 8,39%, 2022 — 11,94%, 2023 — 7,42%, 2024 — 9,52%, 2025 — 5,59%, плюс начало 2026 года.

Это значит:

110 000 ₽ в 2026 году ощущаются примерно как 63 000 ₽ в деньгах 2018 года.

То есть формально ты всё ещё платишь банку 110 000 ₽, но по покупательной способности это уже не те “тяжёлые” 110 000 ₽, которые были в 2018 году.

Вспомните тот же iPhone: в начале года модель 16 стоила ~56–60 тысяч, сейчас — 62 тысячи. Рубль обесценивается, а долг остаётся прежним. Дешёвую фиксированную ипотеку выгодно тянуть максимально долго — время на вашей стороне.

3. Досрочка «запирает» деньги намертво

Миллион на вкладе — это подушка безопасности. Потеря работы, срочная операция, ремонт машины — деньги всегда доступны.

Миллион, внесённый в досрочку, превращается в бетон. Обратно вы его достанете только через продажу квартиры или новый кредит (вероятно, уже под 15% и выше). Ликвидность убита.

4. Льготная ипотека — ценный финансовый актив

Если у вас семейная ипотека под 6% или просто кредит под 8%, который сейчас уже не взять — вы обладаете редким активом. Закрывая его досрочно, вы теряете возможность пользоваться дешёвыми деньгами десятилетиями. Банк скажет вам спасибо, а сами вы просто подарите ему прибыль.

Когда досрочка всё же имеет смысл?

• Ваша ипотечная ставка выше ставок по вкладам (скажем, от 15%).

• Вы не умеете хранить деньги и обязательно спустите их на ерунду.

• Доход нестабилен, и критически важно снизить ежемесячный платёж.

• Сумма вкладов превышает страховой лимит (1,4 млн в одном банке).

• Психологический груз долга перевешивает всякую математику — здесь важнее спокойный сон.