Ответ на пост «"Самолёт" просит денег»⁠⁠2

А вы продолжайте считать, что все эти застройщики супер наглые ребята, Которые просто как скрудж-макдак купаются в бабках. Спойлер - Поэтому куча из них банкротится постоянно.

--------------------------------------

На самом деле большая часть этой разницы — не чистая прибыль застройщика, а куча других статей, которые в себестоимость по ЕИСЖС часто не входят полностью или считаются отдельно. Вот основные слагаемые (в реальных проектах 2024–2025 годов):

- Земля — самый жирный кусок. В хороших локациях (особенно в городах-миллионниках) участок может стоить 20–50% от итоговой цены квартиры, иногда даже больше. В расчётах себестоимости по проектным декларациям земля часто занижена или считается по старой кадастровой стоимости.

- Процентные платежи по проектному финансированию — после перехода на эскроу это огромная статья. При ключевой ставке 18–21% в 2024–2025 годах банки съедают 15–30% от выручки проекта за весь цикл.

- Инфраструктура и обременения — школы, детские сады, дороги, инженерные сети, соцобъекты. Застройщик часто строит их за свой счёт (или платит выкуп за уже существующие мощности), и это легко +10–25 тыс. руб. на м².

- Маркетинг, продажи, риэлторские комиссии, скидки, рассрочки — ещё 5–12%.

- НДС 20–22%, налоги на прибыль, отчисления в фонды и т.д.

Прибыль застройщика — вот тут как раз чаще всего 15–35% от выручки (в деньгах 25–60 тыс. руб. с м² в хорошем проекте). У крупных игроков в 2023–2024 годах маржа была выше (иногда 40–50%), но в 2025–2026 она уже сильно сжалась из-за дорогих денег и падения спроса после сворачивания льготной ипотеки.

Если грубо посчитать: 60 тыс. (прямая стройка) + 20–40 тыс. (земля) + 15–30 тыс. (банковские %) + 10–20 тыс. (инфраструктура и прочее) + 10–15 тыс. (продажи, НДС и т.д.) = уже 115–165 тыс. Плюс желаемая маржа 20–40 тыс. — и мы получаем цену продажи 140–200+ тыс. руб./м², что как раз и наблюдается в большинстве городов-миллионников.

В итоге «сверхприбыль» в чистом виде есть, но она сильно меньше, чем кажется на первый взгляд, особенно у средних и мелких застройщиков. Основной драйвер высоких цен сейчас — дефицит хороших участков в нормальных локациях + очень дорогие деньги + обязаловка по инфраструктуре, которую перекладывают на покупателя.

А в регионах, где земля дешёвая и меньше обременений, цены часто действительно ближе к 80–120 тысячам, и там маржа у застройщиков совсем не космическая.

из той же статьи:

Краснодарский край занял десятое место в России по уровню себестоимости строительства. Лидером стала Москва (161,5 тыс. руб. за 1 кв. м), далее следуют Санкт-Петербург (115,2 тыс. руб.), Татарстан (86,1 тыс. руб.), Крым (85,5 тыс. руб.) и Хабаровский край (80,8 тыс. руб.).

Так это, получается, СЕБЕстоимость (хотя сильно неясно, на что там коммесрантЬ опирается, выводя какую то среднюю стоимость).
Но стройка этж коммерческая тема. Также как вы не за себестоимость продаёте свой труд, строители продают свой тоже ни разу не по себесу.
А кроме того, пгостити, как именно посчитать что вот у тебя кран импортный иои торкрет-бетонная установка или компрессорный агрегат стоил в обслуживании Х денег до войны, а теперь стоит 4Х. И по времени сроки поставки запчастей как бы увеличены. Сильно прям. Ну и чиновничков тоже кормить надо за выделение земли. Ну и это же себес постройки метра квартиры. А муниципалитет еще предлагает построить школу, садик (и дачу мэру). Вощемта строители, канеш, ложку мимо рта не проносят, но считать, что прям у них 100500% мардинальности, кмк, тож ниоч как то

Россия очень большая страна, тут среднее брать такое себе.. где-нибудь в провинции одна стоимость, а в Москве другая я думаю

Интересная математика. Цена за м2 средняя по стране, а цена метра Самолета в МО.