Ипотека или аренда + инвестиции!?⁠⁠

Не вдаваться даже если в точные цифры, посмотрел сейчас те данные что есть, в спб за 3 года рост средней зп составил ~15% в то время как новостройки выросли на 110% а вторичка примерно на 70%. Поэтому если темпы сохранятся, то через несколько лет эти квартиры физически будет невозможно купить. Отсюда вывод что либо зп в россии начнут стремительно расти, к сожалению очень наврятли, либо все таки стоимость жилья остановит свой рост или может даже подешевеет, но точно не будет расти каждый год + 10 %, но опять таки, в расчеты это никак не заложить

Ипотека выгодна исключительно банку. Нет ничего выгоднее своей земли и построенного дома без кредитов.

10 лет своей жизни прожил на съемных квартирах, в 5 разных городах. 35.000 за съем? Вы в какой вселенной живете? Цена аренды доходит до цифры в 3 раза дешевле, чем ипотека. В среднем нормальная съемная квартира в России стоит 12-15к. Средние расчеты ипотеки от 22к. Квартиры по 6 млн??? Да мы дом построили за 2 ляма, а земля под ним 1 лям за 10 соток. Найти миллион, чтобы просто отдать за первоначальный взнос, а потом быть рабом банка лет 10-20, а то и 30?? Не проще землю купить за 10км от города и еще машину сверху 2008 года выпуска, и начать поэтапно строиться?

Любой кредит - это еюучая кабала и никогда не принесёт счастья. Инвесторы бля

Хрень. Я квартиру на котловане брал за 2,7, после сдачи дома она стоила 6, сейчас она стоит 7.5. За 2 года ни одни инвестиции столько не дадут.

Пускай будет так, пускай это мои домыслы и эмоции, основанные на моих знаниях и опыте. Но помогать совершенствовать калькулятор и расчеты, чтобы кто-то мог на это повестись и сделать неправильные выводы, а значит понести убыток и потери  - точно не буду.  Вы предлагаете услугу свою, а не я! Возьмите статистику изменения цены недвижимости хотя бы по региону расположения предложенной Вами квартиры и проанализируйте 30 лет. 

Питер,2021,Новогорелово(на границе черты города) однокомнатная 39 кв.метров.

1) Страховка жизни- 6500 год.

2) Брали на начале продаж  за 3900000, в 2020- в соседних домах такая 2700000. Сейчас -5400000.

3) Приемщик квартиры-60 руб/квадрат- 2340 руб итого(официально СПб, Авангард)

4) Пока ждёшь приёмку квартиры- страховку не платишь, сколько будет стоить после- не знаю.

5) Продавал комнату,участок ,покупали квартиру- затраты на риэлторов- 0%.

6) Оформление сделки - 0 рублей, при ипотеке- банк, при оформлении застройщик.

Таблички я, конечно, очень люблю. Но поставил минус. Просто потому что делать подобные расчеты на... 22 года??? Серьезно?!?

Как специалист работающий в этой сфере уже более 10 лет, понимающий текущую и будущую стоимость объектов, то первый раз вижу такой бред по расчетам. Откуда 76 млн выгода по ипотеке? Ну и по своему опыту: "безубыточная" продажа через 22 года не соответствует действительности. 

Чел заморочился, сделал, предложил, ждет обратной связи, вместо этого стонут и насовывют хуев, комьюнити с которым хорошо вести дела) Хороший материал, спасибо, не обращайте внимание на диванных аналитиков, которые ни одного аргумента привести не могут или предложений)

Повторюсь, инвестиции это не купил и забыл на Х лет, а за этим надо следить, как пример, если например купил ВТБ 10 лет назад в надежде, что он вырастет, то чуда не произошло, он как тогда стоил 4-5 копеек, так и сейчас, а вот тот же Сбер стоил 50 рублей, а до последних событий почти 400, а за эти же 10 лет немного квартир выросло в цене в 8 раз.

И таких примеров много, тот же Сбер не самая активно растущая бумага.

Аналогично с вкладами, если 10 лет назад можно было найти ставку более 10%, то сейчас нет таких, наивно полагать, что банк будет вечно такую предлагать.

Так же с квартирами, покупая по любой цене в плюсе не будешь, надо заходить по хорошей цене, а не на хаях.

И если брать всё тот же отрезок в 10 лет, то цена в долларах только сейчас выросла.

Потому что все кроме базовых товаров закупается за валюту заграницей. Вот динамика цен.

Добавьте сюда ещё обслуживание квартиры, там вечно что-то ломается и каждые 10 лет требуется  ремонт.

Я не буду говорить про акции, т.к. предпочитаю nasdaq, я хочу опровергнуть вашу теорию про 17 кратную доходность

Отличная попытка, застройщик)

Да у меня пригорело больше от мамкиного инвестора, ведь его кто-то может послушать.

Называть Ипотеку - инвестицией))), это инвестиция исключительно для банка. Надо ли говорить, что пока ипотека не выплачена полностью - это не твое жильё и выселить из него тебя могут как два пальца, только платить перестань. Или у нас абсолютное большинство может со 100% вероятностью сказать, что через год у них будет таже работа с неменьшей зарплатой и хлеб будет стоить меньше 100р?

Инвестиции в наше время - это покупка чего-либо сразу во владение, чтобы даже в самый плохой момент это можно было продать. Какое бы не было время/войны/кризисы - люди всегда хотят есть, лечиться, строиться (и еще много пунктов), но как факт - это самые стабильные рынки.

хах, теперь-то заживу! Спасибо!

Согласен, просто в реальности зачастую эти деньги вообще не лишние и уходят на какие-то актуальные потребности. Вот, например, я купил квартиру, и теперь плачу и ипотеку, и аренду, потому что пока там не сделают ремонт, я туда не могу заехать) Так и еще на ремонт надо откуда-то деньги брать. Жизнь жестока(

Ошибка в том, что на самом деле никто не будет ничего инвестировать)

10 лет своей жизни прожил на съемных квартирах, в 5 разных городах. 35.000 за съем? Вы в какой вселенной живете? Цена аренды доходит до цифры в 3 раза дешевле, чем ипотека. В среднем нормальная съемная квартира в России стоит 12-15к. Средние расчеты ипотеки от 22к. Квартиры по 6 млн??? Да мы дом построили за 2 ляма, а земля под ним 1 лям за 10 соток. Найти миллион, чтобы просто отдать за первоначальный взнос, а потом быть рабом банка лет 10-20, а то и 30?? Не проще землю купить за 10км от города и еще машину сверху 2008 года выпуска, и начать поэтапно строиться?

Любой кредит - это еюучая кабала и никогда не принесёт счастья. Инвесторы бля

какие такие секретные документы?

Уважаемый ТС, Вы провели очешуительную работу, но это так называемый сферический конь в вакууме. Ибо предусмотреть риски, которые повлияют на рынки - как недвижимости, так и финансовые невозможно! И даже опираясь на статистику - НЕВОЗМОЖНО. Особенно опираясь на статистику - поскольку, как всем известно, есть три типа лжи: ложь, наглая ложь, и статистика.

По моему скромному мнению в расчете стоимости квартиры большая и основная ошибка, ведь если жилье будет продолжать дорожать, то его попросту никто не сможет купить. Если посмотреть рост зарплат и среднюю зп, то одно к другому более точно сойдется. Ведь молодая семья с ребенком с учетом роста квартир ну хз что сможет вообще себе позволить, это будет крайне сложно. Можно конечно верить, что все начнут вдруг больше получать, но прецедентов таких вроде не было к сожалению. Есть друзья, которые вроде и работают на хороших местах, и зп вроде хорошая, но даже при отсутствии детей, в крупных городах взять ипотеку на 20 30 лет надо платить огромные суммы в месяц, а если вы закладываете не прекращающийся рост метров, то лично я вообще не понимаю как физически возможно среднестатистической семье это тащить на себе, если цены еще подрастут

В то время как расчет по инвестициям более верен, компании появляются новые, растут старые и т.д. Вполне можно получать какой то приятный процент.

Но это так, мнение по ощущениям и в расчет это крайне сложно заложить. Тут наверно каждому для себя будет хорошо добавить график роста зп (также добавить график роста своей зп) и предположить, что если кв продолжат дорожать таким же темпами, я вообще смогу ли через лет 5 взять ипотеку на квартиру.

https://vk.com/feed?w=wall566149764_3904

Количество новых квартир уже сейчас превышает количество тех, кто в РФ способен их купить.
Просто подождем пока этот пузырь лопнет.

Это все теоретически.

А на практике я 23 месяца назад взял ипотеку. Если бы я эту квартиру снимал - я бы заплатил к этому моменту 50 * 23 = 1250к за аренду. Вообще такую же, на пару этаже ниже сдают за 55, но мало ли, вдруг повезло бы, сторговался бы.

Если бы я 2020 году вложил деньги не в первый взнос а послушал зазывал и отнес их на биржу - они бы уменьшились где-то на треть по состоянию на сегодня, и это если бы я не дергался а тупо сидел и смотрел. Если бы дергался - слил бы, результат был бы хуже.

К текущему моменту я заплатил 650к процентов банку, и если все будет идти, как идет - в за следующий год заплачу еще не более 200 и ипотеку закрою.

Только аренда - проценты банку дают плюс почти 500 к. Сама квартира подорожала за это время в 1.4 раза.

Итого, в теории все красиво, а на практике, слушал бы зазывал - был бы без штанов и жил бы по временной прописке в съеме.

А какой район Краса? :)

Знакомьтесь: формула сложного процента.

Начальная цена*(1+годовой процент)^количество лет.

5 000 000 * (1+10%) ^ 30 =

87 247 011 р.

Отличная попытка, застройщик)

Согласен, просто в реальности зачастую эти деньги вообще не лишние и уходят на какие-то актуальные потребности. Вот, например, я купил квартиру, и теперь плачу и ипотеку, и аренду, потому что пока там не сделают ремонт, я туда не могу заехать) Так и еще на ремонт надо откуда-то деньги брать. Жизнь жестока(

Вот только этот дом будет черт знает где от города, без школ, магазинов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Да, это бред полный

все правильно, загоняй хомяков на биржу чтобы мои акции подросли.

у меня друг сидел 2 года на бирже +30%, а теперь сидит -30%

Очень спорные аргумент, статистически цена на квартиры растёт темпами инфляции, а не выше. Вы конечно можете учитывать выше, бля какой то из локаций это может быть, но на мой взгляд - это исключение, и так не будет. Огромный риск ещё вот в чем : платёж по ипотеке 37 в месяц (с мин первоначальном взносом(, а сдавать автор планирует за 35. По почему попыту, так не получится. Да, вв можете смотреть объявления, мои знакомые тоже смотрели, но по тем ценам что стоят в объявлениях они сдать просто не могут, и сдают на 20% дешевле. Поэтому, имхо, вместо 35 ставьте плиз 25-27, это будет намного ближе к реальности.

Очень интересно автор считает, много чего обозначил, но и много чего не учёл. Из того, что очевидно и очень сильно бросаться в глаза 1) платёж по ипотеке 37 сдавать  планирует за 35. Платёж по ипотеке практически равен аренде. Так скорее всего не получится в текущих реалиях. 2) автор почему то решил что квартира будет расти в цене быстрее инфляции которую он считает (10 против 8). 3) у автора очень низкие цены ремонтов и стоимость мебилировки квартиры. 4) автор не учитывает простои. (Поправьте если не прав). Квартира не будет сдаваться 365 дней в году. Хотя бы из соображений косметического ремонта. А вообще правильно закладывать 1 месяц простоя в год. 5) автор считает что переезды арендатором будут раз в 2 года. Это неверно. Будут раз в год. 6) автор рассчитывает что сможет поднимать цену аренды на уровень инфляции каждый год. Скорее всего не получится, и придётся решать либо проверенные арендаторы и отсутствие геморроя с новыми, либо поднятие цен.

Количество новых квартир уже сейчас превышает количество тех, кто в РФ способен их купить.
Просто подождем пока этот пузырь лопнет.

Ты это серьезно, что-ли???

Да даже по твоим расчетам инвестиции дают 10% годовых, и это в лучшем случае на длинном периоде. Имея кредит под 10%, нести деньги в казино, где в лучшем случае ты выиграешь те же 10% (зная, что реально выигрывают единицы, а бОльшая часть тупо проигрывает), играть в эту лотерею, вместо того, чтобы гасить долг, снижая выплаты по процентам???

Неужели кто-то еще, глядя на графики еще на это поведется?

Логика - лженаука.

Ты это серьезно, что-ли???

Да даже по твоим расчетам инвестиции дают 10% годовых, и это в лучшем случае на длинном периоде. Имея кредит под 10%, нести деньги в казино, где в лучшем случае ты выиграешь те же 10% (зная, что реально выигрывают единицы, а бОльшая часть тупо проигрывает), играть в эту лотерею, вместо того, чтобы гасить долг, снижая выплаты по процентам???

Неужели кто-то еще, глядя на графики еще на это поведется?

Логика - лженаука.

Можно же еще досрочно гасить.

2 года назад взял ипотеку, платеж изначально был 55к. Гасил досрочно, сейчас платеж уже 21к. При том, что не сильно себе и отказываю... Рассматриваю досрочное погашение как инвестицию с гарантированным доходом 9.6% (ставка по ипотеке).

Официальная статистика роста цены квадратного метра. Брал статистику по разным регионам отдельно - она везде примерно одинаковая. За последние 20 лет примерный среднегодовой рост цены недвижимости 10-11%. Вот и получается сложный процент для роста стоимости.

Автор, расчёты интересные. Но откуда вы берёте сложный процент в росте тела недвижимости? Сложный процент "наоборот" в ипотеке - да, в инвестициях - да, а с чего ему взяться в простом процентном увеличении цены на недвижку?

Если считать по полной доходности, то данные есть с 2011 года.

Получается +14,29% за 10 лет до СВО

И +7,72% за 11 лет с учетом СВО.

Я о другом, вот тот же ВТБ, купил ты его, а он пару лет вот вообще никак не растет не падает, не надо этот актив держать дальше, надо его продать, проанализировать рынок, что сейчас не на хаях и что в будущем даст рост и покупать.

Спекуляции, это когда ты торгуешься, а я сейчас про накопление и увеличение.

Само собой. Доходность недвижимости 5% в год, независимо от региона, как правило.

Вы смотрите на аренду все время. А что если у вас 10 квартир и живете вы в одной , тогда будет ли это выгодней?

Потому что все кроме базовых товаров закупается за валюту заграницей. Вот динамика цен.

Добавьте сюда ещё обслуживание квартиры, там вечно что-то ломается и каждые 10 лет требуется  ремонт.

Я не буду говорить про акции, т.к. предпочитаю nasdaq, я хочу опровергнуть вашу теорию про 17 кратную доходность

Хотя, даже со страховками, все равно 23 не получится. Страховки максимум 2% годовых добавляют. Скорее всего там срок был не 15, а лет 5.
Но это действительно так. Ипотека на короткий срок не выгодна.

Большое заблуждение, что выгодно гасить ипотеку раньше срока. наоборот выгодно ее растягивать на максимум... Это чисто эмоциональный момент.

Хотя, даже со страховками, все равно 23 не получится. Страховки максимум 2% годовых добавляют. Скорее всего там срок был не 15, а лет 5.
Но это действительно так. Ипотека на короткий срок не выгодна.

Большое заблуждение, что выгодно гасить ипотеку раньше срока. наоборот выгодно ее растягивать на максимум... Это чисто эмоциональный момент.

Эти калькуляторы - гон, придите в банк, там реальность выкатят.

Эти калькуляторы - гон, придите в банк, там реальность выкатят.

12% годовых на тот момент такие ставки были. И улучшите тогда свой калькулятор, раз у вас выходит 20%.

12% - это 156.000 за год, или же переплата 2,3 млн за кредит в 1,3 миллиона. Если все суммировать и разделить на 180 месяцев, то уже выходит 20к месяц, видимо там еще страховки считали и прочую шалупонь, но выходило мне называли 23тыс/месяц.

12% годовых на тот момент такие ставки были. И улучшите тогда свой калькулятор, раз у вас выходит 20%.

12% - это 156.000 за год, или же переплата 2,3 млн за кредит в 1,3 миллиона. Если все суммировать и разделить на 180 месяцев, то уже выходит 20к месяц, видимо там еще страховки считали и прочую шалупонь, но выходило мне называли 23тыс/месяц.

Что-то Вы путаете по цифрам.

12% годовых на тот момент такие ставки были. И улучшите тогда свой калькулятор, раз у вас выходит 20%.

12% - это 156.000 за год, или же переплата 2,3 млн за кредит в 1,3 миллиона. Если все суммировать и разделить на 180 месяцев, то уже выходит 20к месяц, видимо там еще страховки считали и прочую шалупонь, но выходило мне называли 23тыс/месяц.

Да я понимаю весь ваш посыл. Просто я жил в реальности, во многих городах России, общался с очень большим количеством людей разных слоёв общества/дохода. Москвич Россиянину не товарищ, самый противный город моего проживания (из-за людей). Снимал квартиры не дороже 12к/мес и это были очень хорошие квартиры, ну один раз снимал за 15, разницы не было в качестве жилья. Только одни мор знакомые смогли взять ипотеку дешевле 15к (по 13,5), с двумя детьми по льготе. Сами с бывшей супругой дважды хотели взять ипотеку, сумму кредита в 1.3 миллиона нам считали по 23к/месяц на 15 лет!!

15 лет страха потерять работу/квартиру, чтобы заплатить 3 цены за двушку.

Даже 5% считается кабальными. Если брать ставки, какие были в Америке или Европе, то еще можно было бы подумать. В нашей же стране ты отдашь 3 квартиры за одну за весь период кредита.
Но самое главное, это ваш изначальный пост, в котором нет приписки "ипотека лучше инвестиций ЕСЛИ ВЫ УЖЕ БОГАТЫ". 80% что вас прочтут посчитают что так разбогатеют (НЕТ). Сейчас средняя медианная зарплата в стране 28.000 рублей, вы же любите статистику.

SP500 и Московская Биржа дают +- одинаковую доходность. Я бы даже сказал что Московская Биржа дает больше. Посмотрите цифры. Там есть в калькуляторе на втором листе расчет полной доходности по SP500. Если мы уберем период 2022 г (СВО) из статистики, То индекс полной доходности Мосбиржи 14,9% в рублях., а индекс полной доходности SP500 9,49% в долларе и 14,55% в рубле.
Так что это большое заблуждение, что Американский рынок дает больше доходность. Цифры говорят об обратном.

У тех людей, у которых уже есть деньги в других инструментах ипотеку вряд-ли возьмут, они умнее этого.

Полностью согласна, я же не оспариваю эффективность вложения инвестиции в недвижимость. Меня смутила только обозначенная выгода в 76 млн от ипотеки  за квартиру исходя из первоначальной стоимости в 6 млн за период в 30 лет и не более.