user11873046

Меня часто спрашивают, какие объекты запоминаются больше всего. Обычно это не самые большие стройки и не самые дорогие проекты, а те, где есть человеческие истории.

Таким объектом для нашей команды стал ЖК «Троицкая Ривьера» в Троицке, за которым стоят люди, которые слишком долго ждут свои квартиры.

История этого жилого комплекса к моменту нашего появления уже была хорошо известна далеко за пределами строительного сообщества. Проект стартовал еще в 2014 году. В составе комплекса - два четырехэтажных жилых дома на 148 квартир, два многоуровневых паркинга и собственная крышная газовая котельная. Первоначально дома должны были быть введены в эксплуатацию еще в 2015 году, однако строительство затянулось, застройщик оказался в процедуре банкротства, а объект пополнил список проблемных долгостроев Москвы. Своих квартир здесь ждали 153 дольщика.

Когда 90% готовности - это только начало

Объект попал к нам через партнеров - генерального подрядчика и заказчика, которому город поручил завершить строительство.

Краткая антология:

2018 г. Долгострой "Троицкая Ривьера" сдадут в конце года

2019 г. Новый инвестор достроит в Новой Москве проблемный ЖК для 148 дольщиков

2020 г. Пять лет обмана: дольщики ЖК «Троицкая Ривьера» просят о помощи

2022 г. Закончено обследование проблемного ЖК «Троицкая Ривьера»

2024 г. Троицк постепенно избавляется от объектов долгостроя

2024 г. Рафик Загрутдинов: завершено строительство проблемного ЖК «Троицкая ривьера»

Фактически над завершением проекта работала единая команда, в которую входили городские структуры, Департамент гражданского строительства Москвы, КП УГС, генподрядчик «БратКом-Групп» и конечная точка - компания Fizir.

Подобные проекты всегда находятся под особым вниманием. К тому же это был резонансный и публичный кейс с образцовой и инициативной группой дольщиков, которая не побоялась огласить все проблемы и продуктивно коммуницировала с органами исполнительной власти. Здесь нельзя просто выполнить очередной контракт и перейти к следующему объекту. Каждый срок, каждое решение, каждая найденная ошибка напрямую влияют на судьбы людей.

Мы оценивали готовность комплекса примерно в 90%. Но опыт подсказывает: в проблемных объектах самые сложные работы часто начинаются именно после этих девяноста процентов

Объект есть. Документов нет

Первой задачей стало комплексное обследование комплекса.

Параллельно специалисты нашей компании начали формировать дефектную ведомость, чтобы подрядчики могли сразу приступать к устранению выявленных проблем. Но очень быстро стало понятно: работать придется не только со строительными конструкциями и инженерными системами. Не менее сложной задачей оказалось восстановление документации.

За годы простоя часть документов была утрачена, часть устарела (напомню, что комплекс начинали строить еще по нормативным документам Московской области), а некоторые решения требовали повторной проработки и согласования. Нужно было восстановить исходные данные, откорректировать проектную и рабочую документацию, подготовить материалы для прохождения экспертизы и собрать подтверждения по подключениям к инженерным сетям. Фактически история объекта восстанавливалась по фрагментам.

В какой-то момент мы занимались не только проектированием, но и своеобразным расследованием. Нужно было понять, что действительно было сделано, какие решения реализованы на площадке и какие документы этому соответствуют

Самый сложный вопрос оказался на крыше

Особое внимание пришлось уделить крышной котельной, размещенной на паркинге. Для стороннего наблюдателя это всего лишь инженерный объект. Для команды, занимающейся вводом жилого комплекса, - один из ключевых элементов всей системы жизнеобеспечения здания.

Необходимо было восстановить документацию на газовые котлы и горелки, подтвердить соответствие оборудования требованиям, проверить работоспособность систем и обеспечить возможность дальнейшего согласования объекта.

Работа шла одновременно по нескольким направлениям: обследование, проектирование, корректировка документации и взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями.

Любая ошибка могла привести к новым задержкам.

Главное в таких проектах - не квадратные метры

По мере обследования обнаруживались новые задачи. После нескольких лет простоя часть инженерных систем требовала дополнительной проверки, доработки или восстановления. Приходилось последовательно разбирать весь комплекс накопившихся вопросов, которые редко заметны со стороны.

Однако именно здесь и заключается специфика работы с долгостроями - недостаточно просто построить дом, нужно вернуть объект к жизни как единый работающий механизм, в котором каждая система готова к эксплуатации, а каждый документ находится на своем месте.

Для нас это был не просто строительный проект. Мы понимали, что за каждым техническим решением стоят люди, которые много лет ждут свои квартиры. Такие объекты всегда воспринимаются иначе

История «Троицкой Ривьеры» - это не только про историю проблемного объекта, который удалось вернуть к жизни. Это про то, сколько сложных инженерных, организационных и проектных задач может скрываться за внешне простой формулировкой «дом почти готов».

Но самое интересное осталось за рамками этого рассказа.

В этой статье я лишь обозначил отправную точку: в каком состоянии объект достался новой команде, какие риски были выявлены на старте и почему последние 10% строительной готовности оказались самыми сложными.

В следующих материалах подробно расскажу о том, что показало обследование комплекса, какие неожиданные проблемы были обнаружены в инженерных системах, как восстанавливалась утраченная документация и какие решения позволили довести объект до ввода в эксплуатацию.

Продолжение следует…

#Практика_от_Ноздрякова

На встрече главы Минстроя с президентом НОСТРОЙ (источник Интерфакс) прозвучало главное

Во II квартале 2026 года, при сохранении роста себестоимости строительства, наблюдается сокращение покупательского спроса и финансовых запасов прочности организаций строительной отрасли

Заявил глава Минстроя Ирек Файзуллин

Фактически Минстрой публично признал то, о чем строительный рынок говорит уже давно: запас прочности у подрядчиков заканчивается.

Особенно тяжело сейчас малому и среднему бизнесу. Именно МСП (малое и среднее предпринимательство) выполняют значительную часть подрядных и субподрядных работ, но при этом первыми сталкиваются с кассовыми разрывами, дорогими кредитами и невозможностью получить банковские гарантии.

Я могу высказаться еще жестче:

Рентабельность МСП в строительстве сегодня фактически отсутствует.

Бизнес одновременно сталкивается с несколькими ударами:

• ростом себестоимости,

• ужесточением требований к специалистам,

• недоступностью банковских гарантий и дорогими кредитами.

А фискальная нагрузка в размере 5% НДС не добавляет оптимизма в отрасли. Из-за этого компании вынуждены переходить в режим выживания: сокращать штат, отказываться от инвестиций в IT и дорогостоящее ПО, оптимизировать любые расходы.

Показательный пример из практики в моей компании:

Отдельная проблема - отношение банков к строительному рынку после тяжелого 2025 года. Даже действующие компании с контрактами и реальной работой получают отказы из-за ухудшившихся финансовых показателей.

Поэтому сегодня отрасли нужны уже не обсуждения и очередной мониторинг ситуации. Рынок ждет конкретных решений. Чтобы не быть голословным, перечислю их:

• доступные гарантии, когда банки смогут по-новому оценивать риски малого и среднего бизнеса, а часть таких рисков будет брать на себя государство через субсидии,

• нормальное финансирование со ставкой ЦБ ниже 10% (сейчас, все что выше 14% не просто неподъёмно, а невозможно для нормальной деятельности),

• а также реальных мер поддержки подрядчиков через развитие механизмов страхования в строительстве, способных заменить устаревшую систему СРО.

Иначе через некоторое время строить будет просто некому.

#Ноздряков_по_делу