Пригороды становятся новой точкой роста Казанской агломерации, но развитие сдерживает инфраструктура
Рост стоимости жилья в Казани постепенно меняет географию спроса. Все больше покупателей рассматривают квартиры за пределами города, где стоимость квадратного метра остается заметно ниже, чем в столице Татарстана. Это стимулирует девелоперов активнее осваивать пригородные территории, однако дальнейшее развитие рынка все чаще упирается не в нехватку земли, а в состояние дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Сегодня основными центрами многоквартирного строительства остаются Лаишевское и Зеленодольское направления. Именно они обеспечивают наибольшие объемы ввода нового жилья в пригородах Казани. Эксперты объясняют это удачным расположением вдоль ключевых транспортных магистралей: для покупателей одним из главных критериев остается время в пути до центра города. Аналогичный принцип развития ранее использовался при расширении Санкт-Петербурга вдоль дороги в аэропорт и Москвы – вдоль МКАД.
Одним из крупнейших проектов в Зеленодольском направлении станет город-курорт «Васильевский остров». Он предусматривает строительство 64 жилых домов, школы, двух детских садов, поликлиники, фитнес-центра, термального комплекса, коммерческих объектов и собственного озера с благоустроенной набережной. Первые дома планируется ввести в эксплуатацию уже в 2027 году. Стоимость жилья здесь начинается примерно от 150 тыс. рублей за квадратный метр.
Несмотря на интерес девелоперов к пригородам, власти Татарстана придерживаются осторожного подхода к многоэтажной застройке за пределами Казани. Еще в 2023 году республика фактически приостановила согласование новых крупных жилых проектов на ряде территорий. Причиной стала нехватка транспортной и социальной инфраструктуры. По оценкам Института пространственного планирования Татарстана, ежедневно в Казань из соседних районов приезжают около 90 тысяч человек, что создает серьезную нагрузку на дороги. Именно поэтому дальнейшее строительство жилья сегодня увязывается с развитием дорожной сети, инженерных коммуникаций, школ, детских садов и созданием новых рабочих мест.
При этом специалисты считают Лаишевское направление одним из наиболее перспективных. После завершения строительства дублера Оренбургского тракта и новых транспортных развязок интерес девелоперов может вновь вырасти. Уже известно о планах освоения территории между садовым товариществом «Березовая роща», улицами Рауиса Гареева и Братьев Батталовых, где на участке площадью около 80 гектаров потенциально возможно строительство почти 200 тысяч квадратных метров жилья.
Важную роль в развитии пригородов начинает играть железная дорога. После открытия новых остановочных пунктов пассажиропоток вырос с 1,2 тыс. до 1,8 тыс. человек в сутки. В районе жилого комплекса «Южный парк» количество пассажиров увеличилось более чем в четыре раза — примерно с 90 человек в сутки после открытия станции в январе 2023 года до нынешних показателей. Поездка на электричке до центра Казани занимает около 22 минут, что делает этот вид транспорта конкурентоспособным по сравнению с автомобилем.
Второй крупной точкой роста остается проект «Большой Зеленодольск». Уже сегодня здесь реализуются жилые комплексы «Достояние», «Радужный», «Аура», «Тура Nova», «ФоРест» и «Васильевский остров». После реконструкции Горьковского шоссе транспортная доступность территории заметно улучшилась: дорога от жилого комплекса «Радужный» до центра Казани теперь занимает около 17 минут, тогда как раньше на этот маршрут мог уходить почти час. От границы Зеленодольска до Казанского Кремля можно добраться примерно за 45 минут.
Освоение новых территорий требует масштабных вложений в инженерную инфраструктуру. Так, для отдельных проектов линии электроснабжения приходится прокладывать на расстояние 15-20 километров, водопровод – на 5-6 километров, а для перспективного «Экорайона» инженерные коммуникации создаются в рамках проекта стоимостью около 3,5 млрд рублей. По оценке регионального Минстроя, именно наличие подготовленных магистральных сетей водоснабжения, канализации и газоснабжения становится одним из главных преимуществ «Большого Зеленодольска».
Высокогорское и Пестречинское направления, напротив, практически исчерпали потенциал активного строительства. Здесь уже реализованы проекты «Царево Village», «Белая Аллея», «Прованс» и продолжается строительство ЖК «Атмосфера». Однако дальнейшее развитие сдерживают перегруженные дороги – прежде всего Мамадышский тракт и улица Мира в Дербышках. Пока транспортная инфраструктура не будет модернизирована, появление новых крупных жилых комплексов на этих территориях эксперты считают маловероятным.
Эксперты также обращают внимание на Верхнеуслонское направление, которое пока остается наименее освоенным. Здесь уже реализуются проекты «Дольче Вита», жилой комплекс на улице Чехова и «Квартал Ю» в Иннополисе. Основными преимуществами территории называют экологию, виды на Волгу и потенциал для строительства жилья повышенного класса. Однако дальнейшее развитие во многом будет зависеть от появления новых транспортных связей с Казанью.
По мнению участников рынка, именно комплексное развитие территорий станет определяющим фактором дальнейшего роста пригородов. Девелоперы все чаще делают ставку не только на строительство жилья, но и на создание общественных пространств, коммерческой инфраструктуры, рабочих мест и социальных объектов. Такой подход должен сократить ежедневную маятниковую миграцию и превратить новые жилые районы в полноценные городские центры, а не только в «спальные» кварталы.