Капитан Очевидность: ипотека
Сегодня у меня настроение растолковывать очевидное. Начинаю серию постов про то, что всем ясно и понятно.
Вопреки распространённому заблуждению, "ипотечный кредит" - это не то же самое, что и "кредит на приобретение недвижимости". Более того, большинство ипотечных по сути кредитов выдаются вовсе не на приобретение недвижимости.
Попробую объяснить просто. Банк, отдавая деньги заёмщику, рискует: неизвестно, сумеет ли заёмщик долг вернуть. Некоторая доля долгов не возвращается никогда. Для банка это потери. Чтобы их покрывать, нужно достаточно зарабатывать. А заработок банка - это проценты по кредитам, полученные с тех, кто кредиты возвращает. Это означает, что за недобросовестных заёмщиков платят добросовестные. Если дефолтов много - значит, с добросовестных заёмщиков придётся брать больше.
При этом банк действует на рынке. Он там, к нашему счастью, не один. И если какой-то банк задерёт свои ставки по кредитам слишком сильно, то не заработает вообще ничего - заёмщики к нему не пойдут, а пойдут туда, где проценты человеческие. Поэтому банк старается уменьшить свои риски, чтобы терять поменьше. Если теряешь меньше, то можешь либо зарабатывать больше, давая деньги под среднерыночный процент, либо увеличивать свою клиентскую базу, давая деньги дешевле. А может получиться и то, и другое.
Направлений уменьшения риска два: снижение вероятности дефолта и уменьшение потерь в том случае, если дефолт всё-таки наступил.
1. "Снижение вероятности дефолта" означает, что банк старается давать деньги только тем, кто их вернёт. Тут цветут и пахнут методы оценки заёмщика. А у него есть постоянный доход? А какое у него образование? А раньше он кредиты брал? А как отдавал?
2. "Уменьшение потерь в случае дефолта" означает, что банку нужен план Б на тот случай, если деньги с заёмщика уже не получить. В эту категорию попадают поручители и залоги.
Поручитель - это человек, который готов взять на себя выплаты по кредиту, если заёмщик перестанет платить. Для банка это явное снижение риска - он-то свои деньги получит в любом случае, это уже поручитель потом сам будет как-то разбираться с заёмщиком. Кстати, поэтому поручительство по кредиту - не мелочь какая-то.
Залог - это некоторое имущество заёмщика, которое по договору займа переходит к банку, если заёмщик перестаёт платить. Это также защищает банк в случае дефолта - он не остаётся совсем без ничего. Конечно, залог зависит от размера кредита. Компьютер ценой в 50 тысяч рублей не сможет послужить достаточным залогом для кредита в полмиллиона.
Но бывают у банка такие потенциальные клиенты, у которых и поручителей нужного уровня достатка нет, и имущества никакого нет, чтобы требуемую величину залога сформировать. И категория эта довольно обширная, поэтому банки очень бы хотели её окучить.
Вот тут и выступает простая и красивая идея ипотечного кредита. У человека вот сейчас нет ничего ценного, но если он берёт кредит для того, чтобы что-то ценное купить - именно это "что-то ценное" и может стать залогом по кредиту!
Ипотечный кредит - это кредит на приобретение некоторого имущества, залогом по которому выступает именно это приобретаемое имущество.
Наличие залога снижает риски банка - тем сильнее, чем ликвиднее залог.
Самый распространённый вид ипотечного кредита - автокредит. По нему купить можно только согласованный с банком автомобиль, и этот автомобиль оказывается в залоге у банка. Причём обычно банк защищается от ситуации "заёмщик разбил машину", требуя оформить каско в пользу, естественно, банка. Мощь ипотеки каждый может увидеть сам: ставки по автокредитам всегда намного меньше, чем ставки по кредитам на произвольные цели. Справедливости ради нужно отметить, что это - не единственная причина дешевизны автокредита. Дело ещё и в том, что продавцы автомобилей готовы делиться выручкой с банками и продают в кредит со скидкой.
Но настоящим спасением ипотека оказывается для тех, кто приобретает жильё. Стоимость жилья очень велика, и у людей весьма редко бывает что-то настолько ценное, что можно было бы использовать как залог. Если семья живёт в 2-комнатной квартире и хочет 4-комнатную, то без ипотеки им справиться очень сложно. Если продать 2-комнатную квартиру, то будет негде жить, денег на 4-комнатную не хватит всё равно, а в залог банку оставлять нечего - то есть кредит не дадут, а если дадут, то под конские проценты. Если 2-комнатную квартиру не продавать, то есть, где жить, есть залог для банка, но его не хватит на всю сумму кредита. То есть опять-таки означает, что не дадут или дадут дорого. Ипотека спасает.
Если у семьи вообще нет своего жилья, то купить жильё без ипотеки малореально. Нужную сумму в кредит не дадут, а если дадут, так лучше бы и не давали. Ипотека спасает.
Именно поэтому "ипотечный кредит" очень часто воспринимается как "кредит на приобретение жилья". Не все ипотечные кредиты выдаются на жильё, но почти все кредиты, выдаваемые на жильё - ипотечные.
Конечно, никогда не бывает так, чтобы одни плюсы и никаких минусов. На купленное в ипотеку имущество до выплаты кредита наложено обременение. Это означает, что купленное не является в полной мере твоим: например, автомобиль без согласия банка нельзя будет продать или подарить. А в случае дефолта по ипотечному кредиту ты лишаешься того, что покупал - даже если это жильё и даже в том случае, если тебе жить больше негде. Я лично встречал людей, которые категорически не приемлют автокредиты: "пусть процент будет выше, но зато машина будет полностью моей с самого начала".
Но ведь достаточно хорошо, что у нас есть выбор, правда?