Инвестиции и всё такое⁠⁠

По мотивам http://pikabu.ru/story/skolko_nuzhno_rabotat_chtobyi_nakopit...

Статья, посвящённая недвижимости, была, к сожалению, наполнена стандартными штампами и черно-белым выбором между "купить квартиру в ипотеку, платить проценты, но иметь актив, который можно сдать или арендовать чужую квартиру и выкидывать деньги в никуда". Давайте посмотрим какие есть варианты, а значит разговор пойдёт об инвестициях.

Итак, инвестиции, то самое страшное слово. Страшно оно в первую очередь тем, что неизвестно что под ним скрывается, а окружающий мир преподносит нам искажённое представление о самом процессе. Наверняка все из нас слышали, что, инвестируя деньги можно получить головокружительное состояние, но ещё легче всё потерять. И что куча трейдеров с Уолл стрит выбросились в окно после того как потеряли на бирже всё.

А дополняет эту безрадостную картину крайне короткая история инвестиций в современной России. Одна из старейших бирж в мире, Санкт-Петербургская императорская биржа, была открыта в 1705 году при Петре 1 и успешно работала до революции. После этого был перерыв длинной более 70 лет, когда зарабатывать деньги, а тем более заниматься инвестициями должно было быть попросту стыдно. И лишь в начале 90х, после развала СССР, биржевая торговля снова вернулась в Россию. С одним "но", дефолт 98 года вкупе с гиперинфляцией 90х выработали стойкое нежелание лезть в финансовые инвестиции, ведь "там можно всё потерять".

Именно поэтому, большинство российских инвесторов, вне зависимости от того, занимаются ли они бизнесом или нет, стремятся инвестировать в недвижимость, как самый "надёжный" актив, который "всегда растёт в цене" и "приносит стабильный доход за счёт аренды". Выделение кавычками не случайно, но об этом дальше. Особую пикантность этой ситуации, на мой взгляд, придаёт то, что в США (крупнейшем фондовом рынке мира), под инвестициями в первую очередь понимаются инвестиции в ценные бумаги через фондовые биржи и лишь во вторую (если не в третью) очередь инвестиции в недвижимость. В России же инвестициями на фондовом рынке занимаются около 0,7% населения (в США около 27%).

! Очень важное замечание. Говоря о фондовом рынке, крайне важно отличать инвестиции от спекуляций. Инвестиции - это покупка ценных бумаг на длительное время (от года) с целью получения дохода от ежегодных выплат (дивидендов и купонного дохода) и роста стоимости ценных бумаг. Спекуляции - это покупка (чаще всего в кредит у брокера), ценных бумаг с целью их продажи через короткое время (вплоть до нескольких минут), когда они станут дороже. Ну или дешевле, если мы говорим о игре на понижение, в этом случае у брокера берутся в долг ценные бумаги, и сразу продаются в надежде на то, что они подешевеют со временем и их можно будет откупить назад и вернуть брокеру, а разницу положить в карман. Спекулянты совершают большое количество операций каждый день и несут действительно большие риски из-за кредитного плеча, которое в случае неправильного угадывания направления движения рынка, мгновенно съедает собственные средства спекулянта. Кроме того, большое количество операций - больше комиссии уходит брокеру. Спекуляции - это азартная игра, держитесь от неё подальше!

Огромная проблема российского фондового рынка - отсутствие адекватной информации. Наши госорганы не чешутся и выпускают только лютые агитки, в которых нет ни слова об инвестициях, зато много всего о кредитах, ипотеках и микрофинансовых организациях. Биржевые брокеры также больше заинтересованы именно в спекулянтах, потому что получают процент с каждой операции по брокерскому счёту. Чем больше операций совершает спекулянт, тем больше денег получает брокер. В США ситуация лучше, официальные органы дают теоретические основы инвестиций (тут, например, есть русский перевод: http://assetallocation.ru/category/books_and_booklets/saving... и http://assetallocation.ru/beginners-guide-to-asset-allocatio...) плюс есть множество литературы, в том числе и переведённой на русский язык. Правда вся эта литература ориентирована в первую очередь на американский рынок и его особенности. Глобальных отличий с российским не так много, но они есть.

Кроме того, очень важно понимать, что инвестиции лишь набор инструментов для получения денег. Разные классы инвестиций - это разные инструменты. Можно ли сказать, что лучше: молоток, дрель или пассатижи? Мне кажется, что нельзя. Для каждого действия свой инструмент, а задача инвестора, зная, что ему нужно - выбрать подходящие инструменты. А проблемы начинаются в тот момент, когда дрелью пытаются забить гвоздь и страдают при этом от того, что и верхушкой неудобно, и ручкой неудобно, да и вообще, пластик трескается.

Какие же классы инвестиций у нас есть? Я бы выделил:

1. Инструменты с гарантированным возвратом средств, т.е. банковские депозиты до 1.4 миллионов рублей.

2. Инструменты с периодическим доходом, незащищённым государством. Сюда попадают банковские депозиты на сумму свыше 1,4 миллионов рублей, облигации, еврооблигации, частные займы.

3. Долевые инструменты, такие как акции и депозитарные расписки, которые приносят доход за счёт выплаты прибыли компании в виде дивидендов и роста стоимости ценных бумаг в следствии роста и развития самой компании, которая их выпустила.

4. Недвижимость.

5. Товарные инвестиции в золото, другие ценные металлы, товарные фьючерсы и опционы.

6. Сложные инструмент типа накопительного страхования жизни (его ещё иногда называют инвестиционным страхованием жизни), структурных нод, хедж-фондов, инвестиционных продуктов с "гарантированным" возвратом средств.

7. Инвестиции в произведения искусства, монеты и подобные вещи.

Пункт 6 вызывает у меня большие сомнения в своём качестве и надёжности, но вы с ним наверняка столкнётесь, так как первое что вам предложат у практически любого биржевого брокера - это какой-нибудь хитрый и "абсолютно безопасный и крайне выгодный" структурный продукт (т.е. включающий в себя несколько разных компонентов, которые В ТЕОРИИ, должны дополнять друг друга и давать кучу плюшек. В теории). И накопительное страхование жизни, его предложат в 99% случаев. Его сейчас умудряются даже вместо депозитов предлагать.

Пункт 7 также спорный на мой взгляд, чтобы этим успешно заниматься нужно иметь профильное образование, имхо.

А теперь о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость. Я не буду рассматривать здесь эмоциональную сторону вопроса владения своим жильём, насколько это здорово чувствовать себя именно в СВОЁМ доме, иметь возможность обставить его по своему вкусу, сделать какой угодно ремонт и т.д. Вопрос будет рассматриваться только со стороны инвестиционных особенностей. Начнём с минусов:

1. Необходим большой стартовый капитал. Если инвестиции на фондовом рынке можно начинать с условных 5 000 рублей, то для недвижимости сумма инвестиций начинается от сотен тысяч рублей, а как правило от миллионов рублей.

2. Высокие расходы на обслуживание. Сдавая в аренду жилую недвижимость, необходимо учитывать стоимость первоначального ремонта (грубо говоря 1/3 стоимости недвижимости) амортизации ремонта (равномерная амортизация около 1.5-2% стоимости в год), налоги, стоимость страховки (вы же планируете страховать актив?), возможные простои из-за отсутствия жильцов. С коммерческой недвижимостью проще, так как текущий ремонт как правило делается за счёт арендатора. Но там есть свои заморочки с вводом недвижимости в эксплуатацию, в частности с подключением к электросетям (надо согласовывать технические условия, отдельный договор, при этом требуемого количества киловатт может не быть в наличии. За деньги оно, конечно, найдётся, только попросить могут по 20 - 30 тысяч за каждый киловатт).

3. Низкая ликвидность. Покупка и продажа недвижимости занимает минимум несколько недель, как правило счёт идёт на месяцы (с учётом подбора помещения, заключения договора, оформления документов в ГБР). В случае покупки первички в строящемся доме счёт может идти на месяцы и годы. Ну и плюс подавляющее большинство строящихся проектов вводится с опозданием. Этот срок необходимо учитывать при расчёте доходности, так как деньги будут вложены, а прибыль они приносить пока не будут.

4. Высокие комиссии при сделках с недвижимостью. Вы платите агенту (около 5%), нотариусу (до 0,4% стоимости + фиксированная сумма), банку (за ячейку или аккредитив). Плюс косвенные издержки в связи с потерей времени на выбор помещения, нотариат, переговоры, подписание договор и прочее. Хотите сэкономить на агенте? Пожалуй, это возможно, только за это придётся заплатить потраченным временем. А теперь сравните это с 0,04% комиссии за операции с ценными бумагами и одной минутой, необходимой на их осуществление.

5. Очень большие сложности с диверсификацией активов. Можно ли диверсифицировать недвижимость (т.е. не держать все яйца в одной корзине)? Можно, только для этого вам понадобится как минимум 300 000 000 рублей, чтобы купить около 60 помещений различного назначения (жилых для долгосрочной аренды, для посуточной аренды, коммерческих складского типа, для торговли, для производства, под гостиницы и т.п.). А если составлять портфель с правильной диверсификацией (т.е. не по принципу или больше доход, или меньше риск, а по принципу больше доход и меньше риск, всё по Марковицу), то эти помещения должны находиться в разных регионах страны (а лучше разных стран) и иметь низкую корреляцию между собой (а в идеале отрицательную). Для ценных бумаг всё гораздо проще, достаточно взять индексный ПИФ или ETF и за условные 5 000 рублей вы получаете широко диверсифицированный портфель с низкими издержками. Справедливости ради скажу, что есть закрытые ПИФы недвижимости, которые позволяют этого добиться именно с недвижимостью, но о них как-нибудь в другой раз.

6. Очень большие скрытые риски, которые вкупе с отсутствием диверсификации могут стать фатальными. Здесь неполный перечень:Для новостроек это задержки с вводом жилья в эксплуатацию, банкротство застройщика, валютный риск (в случае если валюта ипотеки отличается от валюты дохода инвестора), риск уменьшения дохода в первые несколько лет, пока вокруг идёт стройка, риск отсутствия инфраструктуры (задержка с вводом в эксплуатацию детских садов, дорог, школ, мест досуга, что негативно повлияет на стоимость жилья).Для вторички с одной стороны всё проще, а с другой стороны можно нарваться на недобросовестных продавцов, которые скрыли, например, отсутствие дееспособности у одного из собственников (т.е. бабушка была с приветом и не могла выступать стороной сделки), скрыли родственников, имеющих право оспорить права нового покупателя на квартиру, которая была получена через наследование. Примеры можно найти, например, тут: http://s0no.livejournal.com. И эта история мне очень нравится: http://storyofgrubas.livejournal.com/95253.html

7. Ещё один скрытый риск связан, опять же, с соседями, которые также, как и вы, купили квартиру в инвестиционных целях. В аренде жилых помещений есть некая сезонность, например, перед началом учебного года спрос растёт, в конце падает. И когда в одном доме сдаётся сразу несколько квартир, начинается демпинг. Ситуация усугубляется, когда масса квартир сдаётся не то что в одном доме, а сразу по всему району (для Питера это Мурино и Парнас). В худшее для сдачи время, цены доходили до 8 000 за студию (не сохранил, к сожалению ссылку на объявление), при среднем значении 14 000. То же самое с коммерческой недвижимостью, микрорайонное зонирование и отсутствие смешанной застройки приводит к тому, что с утра большая часть жителей уезжает (привет пробки, которые снижают привлекательность жилья) до вечера и район вымирает. В итоге коммерческие помещения испытывают недостаток клиентов.

8. По нашему законодательству у арендатора существенно больше прав, чем у арендодателя. В частности, вы по суду сможете выселить его только в случае просрочки сроком больше 6 месяцев. При этом, если арендатор сменил замки, вы не сможете ни войти в квартиру (в том числе и с полицией, так как у него действующий договор аренды, а жилище неприкосновенно), ни как-то повлиять на него. При желании он сможет в буквальном смысле испоганить всю квартиру без серьёзных последствий для себя.

9. Недвижимость может здорово терять в цене при неблагоприятных обстоятельствах, например, если под окнами провели автомагистраль или въехали проблемные соседи. С учётом отсутствия диверсификации, это может стать большой проблемой.

Теперь о плюсах, которые очень существенны, правда, не во всём рациональны:

1. Инвестиции в недвижимость как правило защищены от инфляции. С учётом этого получается относительно неплохой и главное, стабильный, ежемесячный доход.

2. Недвижимость - это привычно, а всё привычное психологически успокаивает. Кроме того, она материальна и может дарить массу приятных минут пока вы в голове выбираете обои, шторы, мебель и т.д. Для людей с определённым типом характера это действительно важно.

3. Инвестиции в недвижимость - самый популярный вид инвестиций в России, а значит вы будете "на одной волне" в кругу других инвесторов. Это действительно важно и неоднократно отмечалось западными авторами (Роджером Гибсоном, например) как фактор, серьёзно влияющий на принятие инвестиционных решений. Использование непопулярных (не значит плохих) активов, которые к тому же слабо коррелируют с недвижимостью, будет приводить к тому, что спады и подъёмы доходности у вас и вашего окружения (из инвесторов) будут не совпадать, что может вызывать поочерёдный психологический дискомфорт.

4. Главное достоинство для прагматичного инвестора - недвижимость имеет слабую корреляцию с другими инвестиционными инструментами, а значит хорошо подойдёт как часть портфеля, чтобы снизить общий риск и увеличить доходность. Правда, надо учитывать, что если вы установили максимальную долю недвижимости в портфеле в 20%, то при стоимости недвижимости в 2 000 000 рублей, общая стоимость портфеля должна составлять 10 000 000 рублей.

Вот как-то так. Если есть желание, готов рассказать про рынок ценных бумаг, его особенности, с чего начать ну и всё в таком духе.

P.S. Первый пост, коммент для минусов внутри