Недвижимость в новостройках. Что? Где? Когда? Часть 2.
Привет, Пикабу!
Как и обещал, продолжаем наш тернистый путь к «той самой» идеальной новостройке.
Сегодня мы говорим о застройщике, что это, кто это и как понять что он не спит и видит как нас с вами обмануть.
Для начала посмотрим из чего состоит стройка (это важно):
Застройщик — Юридическое (реже физическое лицо) получает в установленном порядке права на застройку земельного участка. Застройщик отвечает за организацию строительства в целом. Именно застройщик распределяет будущие квартиры в своем доме между остальными участниками строительства и ведет учет их принадлежности.
Генинвестор — Юридическое лицо, осуществляющее финансирование (как правило за счет привлечения средств других организаций и частных лиц)
Генподрядчик — Организация, возглавляющая непосредственно процесс строительства, т.е. строит дом
Подрядчик, Субподрядчик (субчики) — Организации, привлеченные Генподрядчиком и подрядчиком соответственно для выполнения определенного объема работ не стройке
Поставщики материалов — Как понятно из названия, поставляют на стройку строительные материалы
Инвестор(дольщик) — Физические и юридические лица, предоставляющие свои средства для осуществления строительства дома
Агентство Недвижимости — Привлекает инвесторов к строительству дома, с одной стороны, с другой — осуществляет информационную, юридическую поддержку клиентов в процессе поиска нужного объекта и заключения договора со строительной организацией, сопровождает «дольщика» до получения последним объекта в собственность.
Итак что мы имеем. Есть застройщик, есть генподрядчик, есть генинвестор и агентство. Все эти организации могут быть как одним целым, так и существовать по отдельности. И этот факт первое что говорит о ООО «N» в том или ином свете.
Чем же хорошо когда все эти ребята одна организация? Такие компании называют «компаниями полного цикла», т.е. застройщик сам берёт свои деньги (не всегда но часто это так), сам строит, сам ведёт документацию. Что бы организовать всё это, нужно время, много времени, компанией полного цикла в один момент стать невозможно. Проще говоря это уже мощная организация имеющая цели строить и сдавать, имеющая репутацию, а так же слаженную работу между всеми своими подразделениями (например, вопрос качества строительства уже понятен, просто сходите на сданный объект и поспрашивайте жителей как им живётся).
Кстати, вы спросите, зачем тут агентство? Ответ прост, даже крупные застройщики иногда «ленятся» создавать свой отдел продаж, им проще дать проценты агентству, чем содержать своих менеджеров (возможно, они на этом даже экономят). Агентство создаёт сайты, рекламирует, старается, а вы просто строите и не паритесь, к вам и так придут, ведь вы застройщик полного цикла, локомотив, молодец и вообще царь на рынке.
Думал нужно или не нужно приводить примеры, но всё таки решил приведу.
Вот несколько титанов на рынках СПб и Москвы:
СПб:
ЛСР
ЛенСпецСму
Северный город и RBI
Теорема
Сетл Сити
ЮИТ
Лемменкяйнен
Пионер
Москва:
MR Group
ЛСР
Эталон инвест
Пионер
Пик
Это те застройщики, к которым, я бы принёс деньги не глядя и спал бы спокойно. Каждого из этих застройщиком я могу хвалить часами и восхищаться их подходом к рынку. Они все разные, у них разные качества и про это я писать не буду (так как материала на отдельный пост).
Но, друзья, это не значит что стоит отбрасывать стройки где у нас с вами работает не такой крутой парень. Застройщик полного цикла это здорово, но в большинстве случаев и ценники у них будь здоров, так что мы ищем более разумные варианты по меньшей стоимости.
Следующим показателем у застройщика будут года существования, даже лучше, соотношение лет и построенных кв м.
Например, ООО «А» за 10 лет построило 1000 кв м, проще говоря за 10 лет они построили 2х этажный домик. ООО «А» сейчас вам предлагает проект комплексной застройки на 18 корпусов по 20 этажей каждый. Тут в пору задуматься, а почему вы, уважаемый застройщик, за 10 лет ничего не построили, а теперь занялись КОТом (Комплексное освоение территорий, я знаю как тут любят котиков и в стройках они тоже есть, правда не мохнатые). Странно-странно.
Возьмём ООО «Б». За 10 лет застройщик успешно реализовал 5-6 крупных проектов, всё сдал вовремя или с задержками не более года. Главное, что все его проекты сейчас сданы и успешно функционируют, а их качество не вызывает нареканий. И этот застройщик вам предлагает КОТа с теми же параметрами как и у ООО»А». Какого котика выбирать вы уже поняли.
Но что же делать если вам и здесь не подходит вариант и нужно искать у «свежего» застройщика на рынке, который вот только вылупился, но уже смел и амбициозен.
Смотрите на проект:
Кто подрядчик
Кто инвестор
Эти ребята не дураки, ввязываться абы куда они не будут. И не потому что у них совесть так есть или они людей стесняются обманывать, нет. Молодые застройщики не имеют своих активов, короче денег у них дом построить нет. Генподрядчику особо платить нечем, да и инвесторам западло деньги возвращать. Что же делает наш маленький, амбициозный и хитрый застройщик? Он раздаёт «инвестиционные квартиры», т.е. расплачивается с инвестором и генподрядчиком квартирами. Ну вы поняли, если застройщик кинет, он кинет не только несчастного дольщика, а инвесторов и генподрядчика. Так что эти ребята на стрёме, и если генподрядчик с именем, бывалый и за его плечами уже не одна стройка, то он является гарантом благополучия и гарантирует успех.
Кстати, тут у вас появляется шанс купить квартиру с хорошей скидкой, так как генподрядчик «сливает» квартиры побыстрее (а соответственно дешевле чем у застройщика), ему нужны бабосики. Где найти такие квартиры? Уж точно не у застройщика, всё это только в агентствах.
По генподрядчику ориентироваться проще всего, так как он скорее всего определённое ООО «N», по инвестору уже сложнее, вплоть до того что нужно узнавать кто у инвестора CEO, а уже потом смотреть в каких проектах он участвует.
Есть ещё один способ определить надёжность застройщика – это аккредитация банками.
Прежде чем банк аккредитует стройку, он проводит полный досмотр застройщика, особенно если это ноунейм. Банки как генподрядчики и инвесторы заинтересованный в успехе стройки. Так что если стройка не надёжна, то и банки будут соответственные.
Как вы можете догадаться, нашим катализатором будет главная вредина и самый недоверчивый, но всеми «горячо любимый» СберБанк России.
Сбер не аккредитовывает ЖСК, каким бы вы там не были супер-мега застройщиком. ЖСК? До свидания!
Какие-то малейшие косяки в документации? До свидания!
У вас лицо неприятное! До свидания!
И всё в таком духе. Сбер должен снизойти до застройщика и щедро, своей плодородной рукой, его аккредитовать.
Зато если вы видите в аккредитации сбербанк, можете быть уверены стройка стоящая.
К слову, бывают настолько непонятные стройки, что даже захудалые банки их не аккредитовывают, поэтому застройщик открывает свой банк и всё, привет опасная стройка с опасной ипотекой (просто мечта).
Ещё одним признаком надёжности стройки является сам проект стройки.
Это то, что вам будет предлагать застройщик, в плане окружения, дизайнов придомовых территорий их благоустройства, дизайн МОПов (мест общего пользования), короче всего что есть и будет на стройке. Немного запутано, так что приведу пример. Вот перед нами проект: заказан он у именитого финского, итальянского, бельгийского, российского, немецкого архитектурного бюро. Это значит что на этапе проектирования вбухано немало денег только на оболочку проекта. Так что намерение у застройщика построить определённо есть.
Второстепенным признаком может являться земля на которой строится дом. Она может быть в аренде, а может и в собственности (для г Москва неактуально, так как с собственность приобретать землю нельзя, за МКАДом можно). Короче говоря если в собственности, то это гуд, так как опять же застройщик потратил деньги на эту землю и отбивать их как то надо.
Поведём итог. Самая безопасная стройка для нас с вами будет таковой:
Застройщик «полного цикла»
История его насчитывает более 10-и лет и на его счету есть успешные объекты, а их количество не 1 и 2
Стройка аккредитована Сбер Банком
Договор ДДУ
Земля в собственности у застройщика
Проект заказан у именитого бюро или впечатляет своим оснащением
Хочу пример привести, это одна из моих любимейших строек:
Город СПб
Застройщик Лемменкяйнен – фины, существуют более 100 лет, компания строит дороги, заводы (завод ниссан в Питере это их работа). Куда там до жилой, для них это семечки, работают во многих странах Европы как подрядчики и застройщики. Представьте масштабы! А теперь как думаете, достроят?
Их объект «Тапиола» на фрунзенской
3 метра потолки
Технология умный дом (через телефон можно выставлять температуру в доме, а так же включать, выключать воду и электричество и тд и тп)
Древо-алюминиевые стеклопакеты
Датчики затопления, если прорвало, то воду выключат автоматом
В ванной сливное отверстие в полу, хоть водой обливайся прямо посередине
Свет проведён на лоджию
Сразу установлены крутые входные двери
Бескаркасное остекление лоджий
Лифты Коне
Все коммуникации идут в спец панелях ELPO, крутая штука, много места экономит.
Короче говоря сказка, я балдею, но очень дорого :(
Вот и всё! В следующем посте я хочу рассказать какие технологии строительства бывают, это к разговору, что даже панелька бывает бизнес класса и чем она отличается от эконом. А то многие думают, раз панелька, значит УГ. Это не так!
А пока я желаю вам удачи! Увидимся!