Про риелтеров в Одессе, ч2⁠⁠

Вдогонку к этому посту: https://pikabu.ru/story/pro_rielterov_v_odesse_6447225

Предупреждаю - много буков )

Начну издалека... Все те, кто когда-либо решил обзавестись СВОЕЙ недвижимостью, неизбежно сталкивались с забавным и что уж говорить, весьма зловредным зверьком под названием "риелтор", т.е., как гордо именуют сей недоученный и часто отбитый на всю свою недалекую голову персонал сами Агентства недвижимости (далее АН) - "специалисты по работе с недвижимостью". Особо отбитые АН, для повышения своего ЧСВ в глазах простого обывателя этих "спецов" важно именуют "Профессионалы в области недвижимости", именно так - с Большой буквы. И вот вы, собрав свои, кровью и потом заработанные деньги, решаете обменять их на СВОЮ - наконец то!!! - квартиру (дом, офис, дачу и т.п. - нужное подчеркнуть). Но вы НИЧЕГО не знаете об этом! - а ведь там, на этом таинственном Рынке недвижимости плавает множество злобных акул, которые только и хотят вас кинуть, обмануть, подставить! - вам ОЧЕНЬ страшно, потому что вы постоянно слышите со всех сторон через СМИ, рекламу и билборды в пол-улицы что покупку недвижимости можно, нет - НУЖНО делать исключительно через ПРОФЕССИОНАЛОВ в виде АН! Вас НИКОГДА НЕ ОБМАНУТ (даже БЕСПЛАТНО растворимым кофеём напоят), потому что только ПРОФЕССИОНАЛ способен провести ТОТАЛЬНУЮ проверку приобретаемой недвижимости, нужна только самая малость - заплатить многоуважаемому ПРОФЕССИОНАЛУ - 2-3% (в Одессе - 5, а бывает и 8%%, но это частности) от стоимости приобретаемого объекта. Эти пару-тройку (или больше) тысяч долл - сущие копейки по сравнению с железобетонной (ага!!) уверенностью в том, что сделка пройдет чисто и максимально комфортно ) Сталкивались либо готовы столкнуться?.. Разберем подробнее )

Внимайте:

Опустим тонкости работы современных риелторов, как то: тысячи "пустых" объявлений о продаже несуществующих объектов, "левых" фото из "этих ваших интернетов", подставных покупателей, сбивании цен, и наконец, об откровенном хамстве и недалекости подавляющей части персоналов АН. Уясните простой тезис: работа ВСЕХ АН всех городов и весей строится отнюдь не на профессионализме их сотрудников, а на откровенном запугивании своих клиентов и "сцанье" в их души информацией о том, что ТОЛЬКО они являются Профессионалами. Начнем, пожалуй, с полной ахинеи в плане ТОТАЛЬНОЙ проверки "юридической чистоты" документов - это полный бред. Такую проверку может провести лишь нотариус (человек, который много лет учился, сдавал сложнейший экзамен, получал лицензию). При этом, именно нотариус несет за это полную материальную ответственность, отвечая всем своим имуществом, а главное, СВОБОДОЙ за скромную сумму в 200 долл, а АН, которое ЗАКОНОДАТЕЛЬНО не отвечает НИ ЗА ЧТО требует в  ДЕСЯТЬ (а тои ДВАДЦАТЬ-ТРИДЦАТЬ) раз больше! А за что? - а ни за что ) потому что вчерашняя домохозяйка или скучающая в декретном отпуске мамочка никаких образом НЕ МОЖЕТ проверить документы на т.н. "юридическую чистоту", НЕ МОЖЕТ знать множества юридических подводных камней, стандартов, ДБН, СНИПов и т.п. Все, что делает АН - вклинивается в сделку, СРАЗУ (еще до сделки) получает свой немаленький процент и просто сваливает за горизонт событий. Все!, на этом "работа" АН завершена. О компетентности "профи", работающих в известном и старейшем АН Одессы под названием, начинающемся на "АТЛА" и на "НТА" заканчивающемся, далее в очерке )

А теперь история, приключившаяся за месяц, до описываемых в предыдущем посте событий: нашлась весьма интересная 1к квартирка, уютная, компактная и т.п. (кому интересно - 2х подъездная кирпичная 9ти этажка, спецпроект 90х годов, весьма качественно построенная). Объявление нашлось в всеукраинском издании "Ав..зо", квартиру продавало вышеназванное АН, по несколько завышенной цене, однако, подкупало описание и фото. Созвонился, поговорили, встретились с риелтором (сдобная такая барышня под 100 кг весом, заглядывающая в глаза) которая меня уверяла, что ОНИ (именно так) - серьезное АН, крупнейшее в городе. Всю документальную проверку этой квартиры уже сделали, продают ЮРИДИЧЕСКИ чистый объект.  Внешне дом понравился, хорошее место, приятная атмосфера придомовой территории, тишина - рядом парковая зона, вдали от магистралей. В квартире свежий и весьма годный ремонт, хорошие мебель и техника. Нас приветливо встретила хозяйка, все посмотрел, везде походил, окна/краны пооткрывал, радующий глаз вид из окон заценил, кофея попил, доки посмотрел - претензий ну просто нет!.. Тем более, квартиру искал не для жизни, а для круглогодичной аренды - состояние такое, что можно сразу после сделки искать и селить жильцов - вроде как, если мне уютно - то и всем уютно будет, как я, помнится, эгоистично подумал ) Поговорили о цене, ребята уступать особо не хотели (согласен - состояние и местоположение дома весьма годные) - ну ок!, думаю - не единственный вариант, высказал свое предложение по цене на пару тыс долл ниже. Ребята сказали что подумают. Ладно. Прошла пара недель, объявление все еще в продаже - звоню риелтору, та, типа, звонит владельцам (на самом деле, как выяснилось, не звонила) - готовы немного уступить, т.к. подвернулся привлекательный для них вариант (ребята расширялись). Встретились еще раз, пообщались - в общем, все и всех устраивает. Просидели вместе час, телефонами обменялись, распрощались чуть ли не друзьями ) Важных моментов два: момент № раз - договора с АН у них не было, момент № два: риелтор все время общения скромно сидела в уголочке на предательски поскрипывающем от ее веса стуле и каждые несколько минут зудела о том, что НЕОБХОДИМО обязательно ДО сделки съездить в их АН и подписать некий договор. В итоге - достала всех!, но это не омрачило общего впечатления, поскольку я убедил ее в том, что ДО сделки будет только аванс и ТОЛЬКО лично в руки собственнику, а услуги их АН я оплачу ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО после сделки. Будет только так и точка!  Уговаривать я умею )) Мадам, ко всеобщей радости, заткнулась. На следующий день прошу владельца переслать мне копии доков для передачи моему юристу на проверку и подготовку предварительного договора (т.к. продажа была с мебелью и техникой), попутно я нахожу нотариуса, который в свою очередь, приглашает на сдачу доков для подготовки предварительной и основной сделки.  Но вдруг до меня доходит, что что не так, но не могу понять что... Еще раз внимательно читаю доки и вдруг натыкаюсь на  маленький нюанс: в техпаспорте НЕТ лоджии!, а в реальности она ЕСТЬ! - хорошо отремонтированная и застекленная качественным МПО-блоком! Тут же вижу приписку инженера БТИ о САМОВОЛЬНО встроенной лоджии, вижу ту же приписку в Выписке из реестра прав собственности, датированную далекими "нулевыми" годами. Т.е., данная инфа есть в реестре!.. Беру телефон, чтобы позвонить юристу - телефон звонит сам и голосом моего юриста вещает об этом же нюансе...

И завертелось )

Звоню владельцу, поясняю ситуацию - НИ ОДИН вменяемый нотариус не проведет сделку с таким объектом, нужно проводить процедуру узаконения через "Архитектуру" (а это реальный и долгий геморрой), вводить в эксплуатацию и т.п. Так что сделка, увы, отменяется. Тот, в полном ах..е, говорит что ни сном - ни духом о сей проблеме, "профи" АН полностью все проверили и ГАРАНТИРОВАЛИ ему чистоту сделки. Более того, поскольку после процедуры узаконения объект заново регистрируется в т.н. "новом" реестре (отдельная тема, в Украине сейчас действую аж ДВА реестра недвижимого имущества - как то в отдельном после освещу), то ему придется платить государству пошлину в размере 7% от стоимости квартиры, т.к. имущество в "новом" реестре находится менее 3х лет - такое у нас законодательство. Уже через 5 минут мой телефон вещал гневным голосом риелторши, дескать - как вы можете сомневаться?? Квартира ПРОВЕРЕНА лучшими юридическими умами их великолепного агентства, и она уже направила некоему нотариусу эти документы на проверку и тот подтвердил полнейшую "чистоту" документов и готовность провести сделку за небольшой гешефт в любое время ) Однако, данный нотариус готов ТОЛЬКО на договор ДАРЕНИЯ (который легко оспорить в суде), на КУПЛЮ-ПРОДАЖУ не согласен (еще бы!), а на этот досадный нюанс просто закроет глаза. Я - ок, мадам!, а позвольте полюбопытствовать, сколько вы в этом бизнесе? - ответ: 1 год ) Еще раз: - ОДИН ГОД! В общем, распрощались, т.к. мне это уже не интересно. Просто из спортивного интереса пересылаю эти доки знакомому нотариусу с именем и репутацией, лет эдак, 30 уже практикующему - получаю ожидаемый категорический отказ. После чего звоню знакомым в "архитектуре" и БТИ - проблему можно решить в законном русле, довольно быстро, за, примерно, 5% от стоимости квартиры. Звоню клиенту, озвучиваю - тот в отказ, типа - дорого, т.к. я и так уступил, а тут еще и платить 12% (5 - узаконение, 7 - госпошлина). Ясно/понятно, идите ка, ребята, лесом )

Потом было много звонков - я просто умилялся )) в т.ч. и от некоего мутного типа - давай, мол, мой клиент (вроде как юрист владельца звонил - но это не точно) тебе расписку даст, что никогда не будет через суд пытаться отобрать эту квартиру назад, а ты сам проведешь узаконение как хочешь - владелец готов дать на это скидку! - в общем, цирк ) Квартира, к стати, до сих пор в продаже - на что там надеются я без понятия...

Мораль сей басни? - не устану повторять: занимайтесь покупкой/продажей недвижимости сами, ЭТО НЕ СТРАШНО ))) Для проверки документов договоритесь с хорошим юристом, это НЕ ДОРОГО!, не доверяйте слепо АН!, если вам настоятельно рекомендуют риелтора - очень, ОЧЕНЬ хорошо все взвесьте, пообщайтесь, поищите отзывы довольных/недовольных клиентов. НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не подписывать т.н. "эксклюзивный договор" и ни под каким видом НЕ ПЕРЕДАВАТЬ АН оригиналы своих документов на квартиру. И конечно, не идите на сомнительные сделки )